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いい物件情報を手に入れるには…

今回はいつもよりちょっとくだけた話から。

昨日、宅建資格の更新のために法定講習を受けてきました。
周りはほとんどすべて同業者。
つまり不動産屋ばかり。

老若男女いるものの、みんな不動産業界の人間というのは異様な光景です。
普段、業界にいない人が来たら怖いかもしれません(笑)。

そんな講習会の会場ですが、講習中はもちろん携帯電話は不可。

そのため、休憩中は周りで電話の嵐でした。
そんな休憩中の電話のやり取りを聞いていて、

「どこもそうなんだなぁ」

と思った一コマがありました。


どこかの不動産屋の営業マンが会社の上司から連絡らしく、電話で、
恐らく、このお客さんはどうなっているんだという展開の中で・・・

「そのお客さん、物件の希望は聞いているので、それに見合う物件を
もう20件ぐらいメールで紹介しているんですよ。また言ってきているんですか。」

どうやら、紹介はしているもののお客さんからの返事がなく、
困っているところに、そのお客さんから会社に電話がかかってきたという
話らしいのです。さらに、

「もう、何回も(物件資料を)送っているんですが、連絡がないんですよ。
そのたびに違う物件を送ってくれ、とだけは電話で言われるんですが。
何がしたいのかはっきりわからないので、ちょっと困っているんですよね。」

明らかに電話で話す営業マンは嫌な顔をしながら、

「わかりました。戻ったら連絡しておきます。」

といって、次の話題に移っていました。


これは、私にもたくさん経験がありますが、自分の希望だけ言って、
物件資料はもらうものの、それに対する反応が全くないお客様です。

不動産の営業からすると、

・送った物件についてどうなのか、
・どこが気に入らないのか、
・希望とどの程度ずれているのか、
・それとも、もう他で決めたのか、
・家を買うのを諦めたのか、

そういった反応がないと本当に困ってしまうのです。


こういうお客様に限って、「他に物件はないのか」とだけ言ってきます。

これでは、正直に言ってそのうち相手にしてもらえなくなります

つまり、これ以上いい物件の情報はもらえません

なぜなら、送ったものへの反応がないので、次の物件を紹介しにくい
ものですし、営業マンも心理的に嫌になってきます。


私が言うのもなんですが、本当にいい物件を探したいのなら、
きちんと一般常識に照らして対応することです

自分がそうされたらどうなのかという当たり前の話です。

特に、不動産業者なんていくらでもあるからと、見下している方に
この傾向が強いようです。

実は大きい買い物だからこそ、相手が下でも、上でもなく対等に
きちんと話ができる必要がある
のです。

相手を見下す必要もありませんが、自分が素人だからといって、
不動産屋さんの言いなりになる必要もない
ということです。

そのためにも、連絡をもらったら、何らかの反応を示すことが重要です。
きちんと、ここが気に入らないので、次はこの辺を変えてほしいと
はっきり伝えましょう。

ただし、あまり要望が多すぎたり、毎回要望が変わってしまうのも問題です
から、相手の身になって希望はまとめて優先順位を付けて話をするようにしましょう。


どこも同じなんだなぁとしみじみ思った一コマでした。


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「フラット35s」の新条件が確定?

ここ最近、このブログで「フラット35s」のことを取り上げて
いますが、ほんの1週間の間に条件が変わっています。

これが本当の最終決定なのかまだ微妙ですが、先日また違う条件が
発表されました。

まずは記事をご覧ください。

フラットS 省エネ住宅限定で0.7%引き下げへ、震災被災地は1.0%

 国土交通省は、住宅金融支援機構が実施するフラット35Sの金利下げ幅を、省エネ性能が高い住宅に限定して再拡充する方針だ。3次補正予算要求に159億円を盛り込んだ。引き下げ幅は、東日本大震災被災地で1.0%、その他の地域では0.7%、金利引き下げ拡大期間は当初5年間とする考えだ。補正予算成立後すぐの開始を予定。期限は1年程度になる見通しだ。
 またその期限以降について、金利引き下げ拡大期間は当初5年のまま、引き下げ幅を0.5%にして対応する方針。2012年度予算でそのための費用を要求している。
 フラット35Sは、長期固定金利ローン(フラット35)について、省エネ性やバリアフリー性などに優れた住宅購入者の金利を優遇する制度。政府・経済対策により、2010年2月から当初10年間、金利1%引き下げを開始した。今年12月までの期限が予定されていたが、予算の関係で9月30日に申し込み期限を迎えた。10月1日からは0.3%引き下げでの対応となる。
情報元:住宅新報Web  [2011年9月30日 17時54分 配信]



この記事を要約すると
省エネルギー性に優れた住宅のみ、当初5年間
東日本大震災被災地で1%、それ以外の地域では0.7%
金利を優遇するが、1年間の申し込み期限付き


さらに、この1年程度の期限が過ぎたら当初5年間0.5%金利優遇
とする方針ということです。


この記事のつい1週間前に発表された内容と少し違っています。

9月22日に発表されたのは、省エネルギー性に優れた住宅に限って
1%優遇する方針(被災地等の区別なく)
でしたから、
(優遇期間については記載がないので、当初10年のつもり?)
予算の関係もあって、やや条件が厳しくなったと言えます。

しかも、まだ今回も方針なので、今後実施内容が変わるかもしれませんね。

予算審議が終わって、最終実施内容が決まるまでは、何とも言えません。

ただ、すでにご承知の通り、省エネルギー性が優れた住宅のみである
方針は変わらないので、「フラット35s」の魅力が薄くなったことは確かです。


今回の「フラット35s」に限らず、住宅ローン減税も条件が今後
厳しくなっていく予定になっていますから、住宅購入を考えている方は
各種「住宅政策」が実施されているうちに利用する方がお得なのは
間違いありません。

住宅ローンの支払いが不安

先日友人から
住宅ローンの支払いが不安なので、家を買うのをどうしようか悩んでる
と相談されました。

「不安があるならやめた方がいいかもしれない」

と最初は答えていましたが、ふと、その友人の実家が賃貸なのを思い出して、

「でも、戻る実家が持ち家でないなら買ってもいいかもね」

と言うと、

「賃貸と違って大きな負債を抱えると怖いから…」

と言われ、結局、

「心理的に負担になるなら家を買うのはやめた方がいい」

というアドバイスで、その話題は終わりました。


しかし、ちょっと考えてみると、一生賃貸住宅に住むとなれば、
生きているうちはずっと家賃を支払わなくてはなりません

持ち家であれば、確かに住宅ローンは“借金”という重さを伴って、
返済をしていきます。
それは間違いなく負担です。

しかし、いつかローンの返済が終了すれば、多少の維持費はかかるとしても、
賃貸のように毎月決まった金額を確実に支払わなくてよくなるときがきます。

私も無理なローンを組んで、家を買うことは勧めていませんし、
“借金”そのものが嫌な人もいるので、持ち家が絶対に正解とも思っていません

しかし、単純に賃貸住宅の家賃を毎月支払う義務(契約書で約束したこと)と
住宅ローンを借りて返済という義務を負うことは決まったお金を払うという
点では同じ
です。

しかも、今は以前とは異なり、住宅ローンの金利が極端に低いので、
場所によっては本当に賃貸住宅の家賃よりも住宅費が安くなります。
(持ち家になれば、賃貸では発生しなかった税金等の負担もありますが、
それを考慮しても家賃より安いというケースも増えてきました。)


住宅ローンの返済が怖いというのは、
・今のような経済情勢ではリストラや収入減など仕事面での不安
・引っ越すことになったとき持ち家では自由が利かないから
など様々な理由があると思います。

しかし、実家が持ち家でいつかは引き継ぐなど、どこかで完全に自分の
物となる家がない限り、住宅費は必ず支払っていかなければなりません


今後、一生賃貸住宅でいいと決めた人は別として、
もし、持ち家を持ちたい気持ちがあって、それでも住宅ローンの返済が負担になって怖い
という方は一度単純に「住居費の支払い」という点だけを見つめるというのも
気持ちを整理するにはいいのかもしれません

その結果、やはり自分には住宅ローンという“負債”が重荷になると
思う方はやめた方がいいのだろう
と思います。


悩んだときは、「シンプルに置き換えて考える」というのはどうでしょう。



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「フラット35s」の1%金利優遇が一部復活?

先日、今月(9月)末をもって「フラット35s」の1%金利優遇が終了する
という話をこのブログで取り上げました。

もう間もなく上記の1%金利優遇が終了するという今日、関連のニュースが
ありました。

まずは、記事をご覧ください。

<フラット35S>適用対象を「省エネ住宅」に限定し復活
 国土交通省は21日、9月末で申し込み受け付けを終了する長期固定金利型住宅ローン「フラット35S」の金利1%引き下げ措置について、11年度第3次補正予算で財源を確保し、適用対象を「省エネルギー性に優れた住宅を取得した場合」に限定して、今年度中に復活を目指す方針を明らかにした。

 現在のフラット35Sは、省エネルギー性のほか耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性のいずれかに優れた住宅を取得した場合が対象。最長35年間にわたって適用金利が固定されるのが基本のローン「フラット35」の特徴だが、現在の「35S」は当初10年間について、「35」より1%低い優遇金利を適用している。

 元々の金利引き下げ幅は0.3%だったが、昨年2月から1%に拡大した。ところが利用者が想定より多かったため、同省は8月、今年12月末としていた受付期限を3カ月前倒しすることを決めていた。
毎日新聞 9月22日(木)2時30分配信




要約すれば、「省エネルギー性に優れた住宅」の場合のみ、これまでの
「フラット35s」の1%金利優遇を復活させる方針を示した

ということです。

具体的には、まず「フラット35s」のポイントである次の2点を満たし

1 断熱材を厚くしっかり施工します
(例) 壁の断熱材(グラスウール16K)・木造・東京の場合
   フラット35 :30mm
   フラット35S :100mm

dannetuzai


2 窓は複層ガラス、玄関は断熱ドアにします

hukusougarasu

※上記は「フラット35s」ホームページより

さらに住宅性能表示基準における省エネルギー対策「等級4」基準
を満たす必要がある
ようです。

詳しくは、こちらをご覧ください。
↓↓↓
「省エネルギー性に関する基準(省エネルギー対策等級4)の概要」


これまでの「フラット35s」では、省エネルギー性のほか
耐震性バリアフリー性耐久性・可変性いずれかに優れた住宅であれば
適用されたのですが、省エネルギー性だけとなると
対象になる住宅はかなり限られてきます

新築一戸建てをこれから建設するような場合は、省エネルギー基準を
満たすよう配慮することもできますが、

既存の中古住宅では、まずこの基準を満たしているのか確認することも大変ですし、
実際に満たしている住宅はそれほど多くないと思われます。

一部、「フラット35s」の1%金利優遇が復活するかもしれませんが、
適用範囲は相当限られそうです。



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「フラット35s」の1%金利優遇の締め切り迫る

今回は注意喚起という意味も込めて「フラット35s」のお話をもう一度。

ご存知の方も多いかと思いますが、あと15日で「フラット35s」の“優良住宅取得支援制度”が変わります

9月30日申し込み分をもって当初10年間の「1%」金利優遇が終了となるのです。

翌10月1日からは優遇金利が「0.3%」へとなります。


詳しくはこちらへ
↓↓↓
住宅金融支援機構「フラット35s」

この制度変更で、当初10年間ではありますが、「1%」から「0.3%」へと「0.7%」も金利が高くなることになります。
優遇措置がまったくなくなる訳ではありませんが、数千万円もの借入元金に対する金利「0.7%」の差は大きく返済額に影響が出てきます。

例えば、3,000万円の融資を返済期間35年、優遇前金利2%(固定)で借りたとします。

9月30日までの申し込みであれば、当初10年間1%の金利優遇なので

  当初10年間(優遇後金利1%) 毎月84,685円
  11年目以降(金利2%)    毎月95,242円
  返済総額           38,735,139円


ですが、

これが10月1日以降の申し込みとなると優遇金利は0.3%となり、

  当初10年間(優遇後金利1.7%) 毎月94,822円
  11年目以降(金利2%)     毎月98,170円
  返済総額            40,829,750円


となってしまいます。


「フラット35s」が適用になる同じ物件で、申し込み日が違うだけで、

  当初10年間  毎月差額10,137円(増)
  11年目以降  毎月差額 2,928円(増)
  返済総額      2,094,611円(増)


も異なってしまうのです。

例では、3,000万円の借入でしたが、金額が大きくなればなるほどその差は大きくなります。


「フラット35s」対応の住宅を検討している方は、早めに購入の結論を出し、融資を申し込むことをお勧めします。

もちろん、大きな買い物ですから、納得できるものがなければやめておきましょう
融資はあくまで手段なので、融資条件に釣られて購入するものではありませんから


それでも、今回あえて注意喚起としたのは、
・うっかりその日までに融資の申し込みするのを忘れていた
・書類の不備があって受け付けてもらえなかった

など、利用できたはずなのに利用できなかったということが、こうした変革期にはよくある話だからです。


もし、「フラット35s」の利用をお考えなら、ある程度購入の意思が固まった時点ですぐに金融機関の窓口で相談してください。

申し込みが受理されるのはどの段階かなどをきちんと金融機関に確認しておきたいことがありますから。


もうあと締め切りまで15日です


まだ金融機関と相談をされていない方はお早めに。




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プロフィール

akitsu

Author:akitsu
不動産コンサルタントの秋津智幸です。
これまで新築マンションや一戸建て、中古物件の仲介、賃貸住宅の募集・管理、不動産投資のコンサルなど様々な不動産実務を経験してきました。
ファイナンシャルプランナーの資格も保有し、不動産ばかりでなくお金のこともご相談にのってきました。

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主なテーマはお金ですが、住宅購入のためのヒントにたくさんのページを割いています。よろしければ是非ご一読ください。
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