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住宅ローン減税と消費税増税

久しぶりの記事ですが、書かずにはいられない状況になってきました。

※取り急ぎ掲載するので、読みにくいままですが、後日読み易く編集しますので、少々我慢して読んでください。



今、住宅購入を考えている方は、「住宅ローン減税」と「消費税増税」という
2つのトピックスによって悩まれていることでしょう。

まずは、住宅ローン減税の政府(与党)方針を見てください。

住宅ローン減税、5年間延長へ 上限額50万円に引き上げ
SankeiBiz 1月15日(火)8時15分配信

 政府・与党は14日、消費税増税による負担増を軽減するため、住宅ローン減税の上限額を50万円に引き上げ、減税期間を2013年末から5年間延長する方向で最終調整に入った。住宅を取得する中低所得者を対象に現金を支給する制度や、自己資金で住宅を購入した場合の減税措置の延長・拡充と併せて、13年度税制改正大綱に盛り込む。

 住宅ローン減税は、ローン残高の一部を所得税や住民税から差し引いて減額する制度。現行制度はローン残高2000万円を上限に残高の1%を控除し、最大で年20万円を減税されるが、この限度額を引き上げる。

 減税期間は当初、財務省が3年程度の延長を検討していた。ただ、駆け込み需要や反動減を防止するには「5年程度の延長は必要だ」(自民党幹部)との考えから、より手厚い対策をとることにした。

 また、納税額が少ない中低所得者は住宅ローン減税の枠を使い切れない可能性もある。このため、使い残した減税枠の範囲内で、消費税率が8%に上がる14年4月以降に住宅を購入した中低所得者に対して現金を支給する。金額については今後、調整する。
 住宅ローンを組まずに自己資金で住宅を購入した際の所得税の減税措置も、延長・拡充する方向だ。耐久性や耐震性に優れた長期優良住宅を新築した場合、木造・鉄骨造りなら床面積1平方メートル当たり3300円、鉄筋コンクリート造りなら3630円を減額できる制度。13年末までの期限を延長したうえで、現在50万円の減税額を倍額の100万円程度に引き上げる。

 住宅取得の負担軽減措置ではこのほか、住宅や土地の購入時にかかる不動産取得税や、所有権の登記にかかる登録免許税、不動産売買契約書などに添付が必要な印紙税も軽減する。




簡単に言えば、

「現在の住宅ローン減税では、どんなに(年末の)ローン残高があっても、最大で20万円までしか還付しませんが、来年からは最大で50万円まで還付しましょう。」

という案に加えて、

「これまでは住宅ローンの年末のローン残高がたくさんあっても、税金(所得税)を払った金額以上は還付しませんでしたが、来年からはこのローン減税の対象になったら、税金(所得税)を払っている以上にお金を支払いますよ(還付+給付金)」

さらに、

「この制度を5年間ぐらいは維持しようではないか」

と言っています。

あまり、「建て替え」を除けば一般の方では、難しいですが、「現金で自宅を購入した人も、最大でこれまでの倍(100万円まで)減税しますよ」

とも言っていますが、ここでは、あくまで「住宅ローンを利用する方」を対象として話していきましょう。



はっきり言ってこれまでの住宅ローン減税の中で、最も手厚いものだと思います。

実現したら、できればこの住宅ローン減税を活用しない手はありません。



そこで、今度は気になるのが、来年2014年4月から実施予定の「消費税増税」です。

税金はできればあまり払いたくありませんから気になるのも当然です。


単純に、理論だけで話をすれば、

「新しい住宅ローン減税が利用できて、消費税増税前の2014年1月~3月の間で購入するのが最も得策だ。」

となるでしょう。


これでは、明らかに駆け込み需要が起こり、返ってこの時期に“高買い”をしてしまいかねません。



そこで、冷静に考えてみましょう。


消費税は、消費税事業者と言われる者(個人事業者や企業など)が徴収して、国や自治体に納めます。

ということは、不動産の売主が不動産業者や一般事業者であれば、不動産も消費税の対象となり、消費税が課税されます。
この場合は、まさに消費税増税の影響を受け、購入者には3%(8%-現行の5%)の増税分の負担が増えてしまいます。

よって、消費税増税の対象となるのは、このような事業者が売主である物件ということになります。


具体的に不動産の実際の取引で、こうした事業者が取り扱っている物件は・・・

1)新築物件
2)中古のうち再販物件(不動産会社などが物件を買い取り、リフォームなどを施して再度販売する物件)
3)中古のうち売主が不動産会社でない売主物件

このうち、3)は、自宅用の住宅ではそれほど多くはありません。(投資用物件では割と見ますが。)

ということは、現実的には、1)新築と2)再販物件(業者によるリフォーム済み物件)の2つに気を付ければ、それ以外は消費税の対象外ということになります。

一戸建てやマンションの中古物件は、上記を除くとほとんどが「個人売主」ですから、消費税はかからないということになります。

結果的に、中古物件を買う方は、売主にさえ気を付ければ、消費税増税の影響は少ないと言えます。

逆に言えば、新築物件など検討している方には消費税増税の影響があるということです。



次に、視点を変えて、お話ししますと、

消費税の対象は、不動産では“建物のみ”が対象となり、“土地”は課税対象ではありません。

従って、建物にかかる部分の金額に対してのみ、消費税が増税されることになります。


一戸建て、マンションともに物件個別に土地と建物の割合は様々ですから、はっきり言えませんが、物件価格そのものの金額に対して3%が増税になる訳ではないことは理解しておく必要があります。


最後に、新築物件はもとより、中古物件でも「諸経費」には消費税がかかってくるため、この諸経費にかかる消費税は確実にUPします。

特に、中古物件の場合は、仲介手数料に対してかかる消費税が少し重いかもしれません。

例えば、5,000万円の中古物件を購入すると、不動産会社に支払う仲介手数料は、「5,000万円×3%+6万円(※1)」の合計額に消費税がかかりますから、156万円の消費税となり、現行なら78,000円が消費税ですが増税になると、124,800円となり、46,800円が増加します。

※1 ここではわかりやすくするために簡易的に計算します。

この金額を大きいと思う方もいれば、それほどでもないと考える方もいるかと思いますが、今から増える額であることは間違いありません。


しかし、特に中古物件では諸経費の消費税の増税のために、数千万円もする不動産を焦って決めてしまうのもどうかと思います。


私見としては、消費税増税前に購入した方がいい方というのは、すでに目星を付けた新築物件がある方でしょうか。
(それでも、特にマンションの新築物件の場合は、引き渡し時期をきちんと確認してください。引き渡し時期が2014年4月以降だと消費税の8%の対象となります。)


それ以外の方はあまり焦らず、どちらかと言えば、新しい住宅ローン減税を利用したいものです。
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プロフィール

akitsu

Author:akitsu
不動産コンサルタントの秋津智幸です。
これまで新築マンションや一戸建て、中古物件の仲介、賃貸住宅の募集・管理、不動産投資のコンサルなど様々な不動産実務を経験してきました。
ファイナンシャルプランナーの資格も保有し、不動産ばかりでなくお金のこともご相談にのってきました。

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著書
主なテーマはお金ですが、住宅購入のためのヒントにたくさんのページを割いています。よろしければ是非ご一読ください。
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