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住宅政策と住宅の購入時期

今回はちょっと難しいタイトルになってしまいましたが、
簡単に言えば、
「いつ住宅購入をすると、どういった優遇があるのかを考えよう」
ということです。

皆さんのなじみのある住宅政策で代表的なものは、
・購入時に利用する住宅ローン政策(具体的にはフラット35)
・購入後の住宅ローンに対する税政策(住宅ローン減税)

だと思います。

このうち、フラット35について、先日、国土交通省から発表があり、
フラット35Sの1%金利優遇の締め切りを前倒しするようです。


フラット35Sの金利優遇、申請期限前倒し発表 国交省
 国土交通省は2日、住宅金融支援機構が手がける長期固定金利型の住宅ローン「フラット35S」の1%の金利優遇措置の申請期限を当初予定の2011年12月末から9月末に前倒しすると発表した。利用が予想より多く、予算枠の上限に近づいたため。大畠章宏国交相は同日の閣議後の記者会見で、住宅のリフォーム(改修)時に商品券と交換できるポイント制度などを新設し、住宅投資を下支えする考えを示した。

 フラット35は最長35年の住宅ローンで、機構が民間金融機関から住宅ローン債権を買い取り、証券化して機関投資家に売却する。政府は昨年2月から省エネなどの条件を満たした「フラット35S」で、当初10年間の金利を通常より1%下げている。利用者が10月以降にフラット35Sを申し込んだ場合は金利の引き下げ幅は0.3%に縮小される。
[2011/8/2 日本経済新聞 電子版]



この記事では、今年9月までにフラット35Sの対象となる住宅を
購入する方とそれ以降に購入する方とでは、0.7%も金利が変わる

ことになると言っています。

0.7%といっても、借入する金額が大きいため、その返済額も結構異なってきます。

例えば、融資額3000万円、返済期間35年、金利2%の場合に、
フラット35Sが適用になるとしましょう。

1%優遇であれば、借入金利が1%になり、その場合の毎月返済額は

  84,685円(ボーナス払いなし)

0.3%優遇になると、借入金利が1.7%になり、その場合の毎月返済額は

  94,822円(同上)

となり、その差額は10,137円にもなります。

これが10年間続くので、
10,137円×12か月×10年=1,216,440円
が差額の総額となります。

住宅や融資の条件は、基本的には同じ条件であるにもかかわらず、
政策変更により、優遇措置が変更になるとこれだけの差が出てしまうのです。


次に、税制面も見てみましょう。

住宅ローン減税も年が異なると優遇幅が異なってきます

財務省が発表している「住宅ローン減税に概要」を見てください。
↓↓↓
「住宅ローン減税の概要」


この概要を見ると、減税の対象となる「一般」住宅を購入した場合、
平成23年12月31日までに購入・居住した場合と、
平成25年12月31日までに購入・居住した場合とでは、
税金の“控除率”(1%)は変わらないものの、“上限額”が異なります

仮に、4,000万円以上の住宅ローンを利用して住宅を購入した場合、
平成23年内に購入・居住した方は最大40万円(年末残高による)の控除
(税額控除のため、年間の所得税の支払い額が住宅ローン減税の控除額以上なら
その控除額分の税金が還付されます。)

一方、同様に平成25年内に購入・居住した方は最大でも20万円(同)の控除にしかなりません。

高額の住宅ローンを利用するなら、早い方が税金の還付額が大きくなる
ということになります。


このように、住宅取得に関する優遇政策は国の決定によって大きく変化していきます。

特に、上で紹介した政策はすべて時限立法のため、優遇政策は
常にあるとは限りません



住宅購入の時期は、自分の人生設計とも絡んでいるため、
「今、優遇措置があるからすぐ買おう」というものではありませんが、
購入時期がある程度見えている方は、こうした政策面も考慮して
購入するというのは賢い
ことです。

優遇政策については、書籍やインターネットでも様々なところで
取り上げられていますので、すでに知っている方は多いでしょう。

しかし、毎年変化してしまうことは覚えておいてほしいものです。

いよいよ住宅購入となった場合には、最新の情報を確かめておきましょう。




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プロフィール

akitsu

Author:akitsu
不動産コンサルタントの秋津智幸です。
これまで新築マンションや一戸建て、中古物件の仲介、賃貸住宅の募集・管理、不動産投資のコンサルなど様々な不動産実務を経験してきました。
ファイナンシャルプランナーの資格も保有し、不動産ばかりでなくお金のこともご相談にのってきました。

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主なテーマはお金ですが、住宅購入のためのヒントにたくさんのページを割いています。よろしければ是非ご一読ください。
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