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住宅ローンを貸すとき銀行はどう見ているか?⑤

7回シリーズの第5回です。

銀行が「借りる方をどう見るか」に続いて、
今度は、「不動産(物)をどう見ているのか」について
見てみましょう。


○対象となる不動産の状況

金融機関が不動産の状況を判断するときは次の部分を考慮して
融資の判断をしています。

・不動産の種類
・権利関係
・立地
・構造と築年
・面積
・(取引)価格


など様々な不動産の状況を確認します。


<不動産の種類>

これは対象となる不動産が

「土地だけ」なのか、
「一戸建て」なのか、
「マンション」なのか

といったことです。

住宅ローンを利用したい場合、「一戸建て」や「マンション」なら
購入後、そのまま住むことができますから、その他の条件が
整っていれば、融資の対象となります。

しかし、
「土地だけ」の融資は非常に厳しく、後々自分の住む家を
建てることが必ず条件になります


「土地だけ」を購入するための融資はほとんどの銀行では
受け付けてくれません。


住宅ローンはあくまでも、「土地と建物一体」として貸すことを前提
としているからです。

「土地だけ」で融資して、あとで住宅以外のもの(例えばアパート等)
を住宅ローンで建てられては困るからです。



<権利関係>

権利関係も重要なポイントです。

購入する不動産が

「所有権」なのか、
「借地権(地上権)」なのか

といった財産権に関する権利関係のほか、

「単有」なのか
「共有」なのか

といった共有関係も非常に重要です。


その他、近隣にまつわる権利関係も見ることがあります。

例えば、有名な事例では、
「一戸建て」の全面道路との関係がどういう権利関係なのか
というものです。

仮に、その宅地が道路に面しておらず、後々再建築できない物件
(いわゆる再建築不可物件)では融資しない銀行がほとんどです。

他にも、上下水道の配管が隣地に埋設されているときの利用関係など
複雑な場合もあります。

権利が複雑すぎたり、あとで問題が起きそうな権利関係の場合
融資をしないことがあります



<立地>

一見、どこに物件を購入してもよさそうですが、銀行からみると
そうはいかないのです。

銀行からすると、住宅ローンの返済という長期に亘るお付き合いを
借りた方としていくことになります。

そう考えると、購入する(住むことになる)物件がその銀行の
営業エリア内にあること
は非常に重要なポイントになります。

自行の支店が近くにないなどの理由で、後々のお付き合いが難しい
ような場合は融資してくれないことがあるのです。


銀行の本音としては、住宅ローンを貸すことによって、
貸した人がその銀行をメインバンクとして、給与の振込や
公共料金の引き落としなどで利用してもらうことも考えて
いる
からです。

お金を貸す銀行側の都合もあって、物件の「立地」によって
借りられないこともあるということは知っておいていいかと思います。



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プロフィール

akitsu

Author:akitsu
不動産コンサルタントの秋津智幸です。
これまで新築マンションや一戸建て、中古物件の仲介、賃貸住宅の募集・管理、不動産投資のコンサルなど様々な不動産実務を経験してきました。
ファイナンシャルプランナーの資格も保有し、不動産ばかりでなくお金のこともご相談にのってきました。

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主なテーマはお金ですが、住宅購入のためのヒントにたくさんのページを割いています。よろしければ是非ご一読ください。
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