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賢い一戸建ての買い方は?

今回は一戸建て住宅の購入を考えている方にヒントになるお話をします。

さて、一戸建てを購入しようとすると、パターンは3つです。

○新築建売住宅を購入する
○中古住宅を購入する
○土地を購入し、注文住宅を建てる


特に、土地を購入して注文住宅を建てるパターンでは、ある程度の
資金、労力と時間が必要
となりますが、その分自分の思った住宅を
建てることができます。

しかし、資金的にそれほど余力のない場合は、予算的に新築建売住宅か、
中古住宅が検討の対象になるでしょう。

この場合、おすすめなのは「中古住宅」の方です

主な理由を挙げてみると・・・

・物件価格が新築より安い
 当然ながら建物が古くなる分、価格は新築より安くなります。
 新築と比べると、同規模なら価格が安く、同じ金額なら物件が大きく(広く)なります。

・売りに出ている物件数が中古物件の方が圧倒的に多い
 予算が限られている中で物件を見つけることは容易ではありません。
 しかも、新築建売住宅は思ったところになかなか出てこないものです。
 そこで、市場に物件数が多い中古住宅の方が希望しているエリアで出てきやすく、
 購入しやすくなります。

・新築物件と変わらぬ融資が受けられる
 以前は中古一戸建て(木造住宅)に対して、築年などの融資条件が
 厳しいものでしたが、フラット35の登場によってこの基準が緩和され
 新耐震(昭和56年6月1日以降建築確認取得)であれば、最長35年
 の融資が受けられる可能性が高く、新築と変わらぬ融資が可能です。

これらの理由から、さらに一歩進んで考えると、
中古住宅ならば、気に入った場所に土地建物を安く手に入れることができ
その分の資金を回し、早い段階で建替えか、大規模リフォームを行う
ことも可能になります。

さらに、心理的にも新築で買った住宅よりも、中古住宅の方が思い切った
リフォームがしやすいということもあります。
(物件への愛着の問題?)

建物はどのようにでも、法律や条令の範囲内であれば、変更が可能ですが、
土地は簡単には変更(移動することが)できません

だからこそ、やはり気に入った場所に住宅を購入してほしいと考えています。
不動産は「動かない資産」ですから。

その為には、検討できる物件情報が多い方が有利なのです。
(中古住宅の方が、情報量が多いことは前述。)

また、この考え方(中古購入してリフォーム)は、マンションでも
十分に当てはまります


しかし、土地を取得できる一戸建ての方がマンションよりもこの考え方に
適しています。
その理由は、マンションでは土地にも、建物のリフォームにも制限があるからです。


最後に、もし、予算的な制約があって、どうしても新築物件でなければ嫌だ
ということでなければ、中古物件を優先して検討してみてはいかがでしょうか?




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住宅政策と住宅の購入時期

今回はちょっと難しいタイトルになってしまいましたが、
簡単に言えば、
「いつ住宅購入をすると、どういった優遇があるのかを考えよう」
ということです。

皆さんのなじみのある住宅政策で代表的なものは、
・購入時に利用する住宅ローン政策(具体的にはフラット35)
・購入後の住宅ローンに対する税政策(住宅ローン減税)

だと思います。

このうち、フラット35について、先日、国土交通省から発表があり、
フラット35Sの1%金利優遇の締め切りを前倒しするようです。


フラット35Sの金利優遇、申請期限前倒し発表 国交省
 国土交通省は2日、住宅金融支援機構が手がける長期固定金利型の住宅ローン「フラット35S」の1%の金利優遇措置の申請期限を当初予定の2011年12月末から9月末に前倒しすると発表した。利用が予想より多く、予算枠の上限に近づいたため。大畠章宏国交相は同日の閣議後の記者会見で、住宅のリフォーム(改修)時に商品券と交換できるポイント制度などを新設し、住宅投資を下支えする考えを示した。

 フラット35は最長35年の住宅ローンで、機構が民間金融機関から住宅ローン債権を買い取り、証券化して機関投資家に売却する。政府は昨年2月から省エネなどの条件を満たした「フラット35S」で、当初10年間の金利を通常より1%下げている。利用者が10月以降にフラット35Sを申し込んだ場合は金利の引き下げ幅は0.3%に縮小される。
[2011/8/2 日本経済新聞 電子版]



この記事では、今年9月までにフラット35Sの対象となる住宅を
購入する方とそれ以降に購入する方とでは、0.7%も金利が変わる

ことになると言っています。

0.7%といっても、借入する金額が大きいため、その返済額も結構異なってきます。

例えば、融資額3000万円、返済期間35年、金利2%の場合に、
フラット35Sが適用になるとしましょう。

1%優遇であれば、借入金利が1%になり、その場合の毎月返済額は

  84,685円(ボーナス払いなし)

0.3%優遇になると、借入金利が1.7%になり、その場合の毎月返済額は

  94,822円(同上)

となり、その差額は10,137円にもなります。

これが10年間続くので、
10,137円×12か月×10年=1,216,440円
が差額の総額となります。

住宅や融資の条件は、基本的には同じ条件であるにもかかわらず、
政策変更により、優遇措置が変更になるとこれだけの差が出てしまうのです。


次に、税制面も見てみましょう。

住宅ローン減税も年が異なると優遇幅が異なってきます

財務省が発表している「住宅ローン減税に概要」を見てください。
↓↓↓
「住宅ローン減税の概要」


この概要を見ると、減税の対象となる「一般」住宅を購入した場合、
平成23年12月31日までに購入・居住した場合と、
平成25年12月31日までに購入・居住した場合とでは、
税金の“控除率”(1%)は変わらないものの、“上限額”が異なります

仮に、4,000万円以上の住宅ローンを利用して住宅を購入した場合、
平成23年内に購入・居住した方は最大40万円(年末残高による)の控除
(税額控除のため、年間の所得税の支払い額が住宅ローン減税の控除額以上なら
その控除額分の税金が還付されます。)

一方、同様に平成25年内に購入・居住した方は最大でも20万円(同)の控除にしかなりません。

高額の住宅ローンを利用するなら、早い方が税金の還付額が大きくなる
ということになります。


このように、住宅取得に関する優遇政策は国の決定によって大きく変化していきます。

特に、上で紹介した政策はすべて時限立法のため、優遇政策は
常にあるとは限りません



住宅購入の時期は、自分の人生設計とも絡んでいるため、
「今、優遇措置があるからすぐ買おう」というものではありませんが、
購入時期がある程度見えている方は、こうした政策面も考慮して
購入するというのは賢い
ことです。

優遇政策については、書籍やインターネットでも様々なところで
取り上げられていますので、すでに知っている方は多いでしょう。

しかし、毎年変化してしまうことは覚えておいてほしいものです。

いよいよ住宅購入となった場合には、最新の情報を確かめておきましょう。




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“欠陥住宅”の賠償責任と予防策

住宅の購入を考えている方にとって、不安材料の一つに
「欠陥住宅」を買ってしまうのではないかということがあります。

これまでも“欠陥住宅”については、テレビや新聞など各種メディアで
取り上げられ、古い話ですが、耐震偽造問題では社会問題化しました。

その後は、それ以前と比べれば少なくなった気もしますが、
やはり良心を欠く業者は依然としてなくなっていません。

そんな中、先日7月21日に初めて、最高裁が“欠陥住宅”の賠償責任
について具体的な基準を示した判決が出ました


その記事は次の通りです。

欠陥住宅「放置すれば危険」なら賠償責任 最高裁初判断
 建物に欠陥が見つかった場合、どの程度なら設計・施工業者に損害賠償を請求できるのか。この点が争われた訴訟の差し戻し後の上告審判決で、最高裁第一小法廷(金築誠志裁判長)は21日、「現状では危険がなくても、放置すれば将来的に住人らの生命や身体、財産に危険が生じる程度で足りる」とする判断を示した。
 最高裁が同じ訴訟で2007年に示した「建物としての基本的な安全性を損なう欠陥があれば賠償を認める」という基準をより具体化したもので、欠陥住宅による被害を幅広く救済する内容だ。
 判決は賠償が認められる具体例も提示。放置した場合に鉄筋の腐食、劣化やコンクリートの耐力低下で建物の倒壊につながるような構造上の欠陥のほか、外壁がはがれて落下したり、漏水、有害物質の発生で住人の健康を害したりするケースなどを挙げた。ただ、建物の美観や住人の居住環境の快適さを損なう程度では該当しない、としている。
 訴えていたのは、大分県別府市に建設された9階建てマンションを購入した元オーナーの男性。ひび割れや配水管の亀裂、バルコニーの手すりのぐらつきがあるとして、東京都の設計会社と同県の建築会社を相手取り提訴した。
2011年7月21日23時47分 朝日新聞Web(Asahi.com)




この裁判で提訴した男性の場合は、「ひび割れ」「配管の亀裂」
「バルコニーの手すりのぐらつき」と目で確認できるところに“欠陥”がありました。


しかし、本当に怖いのは「目に見えない欠陥」=「隠れた瑕疵」です。

床下や屋根裏などの見えにくいところもありますが、建物調査会社に
依頼すれば、少々お金はかかりますが、目で見えるところは
“欠陥の有無”を検査できます



ところが、マンションのコンクリートの内側の鉄筋の結合や配管の欠陥、
木造建築の筋交いや柱と梁の結合状況などは検査するには壊して調べるか、
高額な費用を支払って非破壊検査(レントゲンのようなもの等)
で調べるしかありません。

「隠れた瑕疵がないか調べる」というのは非常に難しいことなのです。
表面的に見ることができるものは“瑕疵”で“隠れた瑕疵”ではありません。

通常、“隠れた瑕疵”は何か問題が起こって、その原因究明の過程で、
一部を壊して(壁、床をはがすなど)表面上見えないところを検査して
発見できる“欠陥”だから
です。

従って、購入する段階である程度の費用を支払って、表面上の調査をし、
その際、不具合は見つからなかったのに、後日、問題が発生することは
珍しいことではありません。


そこで、少しでも“隠れた瑕疵”に対して予防策や回避策はないか
ということについてお話します。

一般の方にはあまり知られていませんが、現在は、“隠れた瑕疵”の
予防策として「瑕疵担保責任保障保険」というものがあります。


平成21年10月1日以降引き渡しの新築建物(自宅用、賃貸用とも)については、
売主(業者)または請負(業)者が買主(施主)に対する「瑕疵担保責任保障保険」
への加入または供託金を入れることが義務付け
られています。

保証されるのは、構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分
の“欠陥=瑕疵”についてとなっています。

これから新築物件を購入される方は、こうした保険等への加入が
売主や建築請負業者に義務付けされていることを知っておいた方が
いいでしょう。

この保険等に加入している建物であれば、一定の保証が付いているので、
100%ではないとしてもある程度安心できます。


もし、購入した物件に保険等で保障された該当箇所に“瑕疵”があった場合は、

売主(請負業者)がその責任で修復する
万一、売主等が破産等で修復の資力がない場合は保険が適用され補修費が保険会社から支払われる
ことになっています。


新築の場合は、保証される期間は引き渡し後10年です。
(厳密には建物の種類によって若干ことなります。)


では、「中古物件」の場合はどうでしょう。


中古物件では、

売主が「宅地建物取引業者」の場合
「個人」の場合

で異なります。


売主が「宅建業者」の場合は、売主業者がこうした保障保険会社に
登録しており、その上でこの保険に加入する必要があります。

中古物件には「瑕疵担保責任保障保険等」への加入は義務付けされていません

まだ中古物件に対する瑕疵への保証は未成熟で、お金のかかることでもあり
義務付けもされていませんから、ほとんどの中古物件には瑕疵を担保する
保証はありません。

つまり、業者が売主の中古物件の場合は、こうした保障が付いていないのが一般的です


次に、個人間売買(売主が宅建業者以外の売買)による中古物件の場合です。

この場合は、売主または買主がこの瑕疵担保責任保証保険に加入することができます。

宅建業者売主の場合と同様、保険への加入は義務付けされていません

従って、売主が費用をかけてまで保証を付けるとは考えにくいのですが、
売主が宅建業者以外の個人間売買の場合は、買主が自分の費用でこうした
保証を付けることができるので、どうしても保証を付けたい方は自分で付けることができます。



また、中古物件の場合は、新築の場合と異なり、
保証期間が、引き渡しの日から5年間
対象となる建物が昭和56年6月1日以降に着工したものであること
という条件があります。



今回は“欠陥住宅”を話題としましたが、以前に比べれば少しずつながら
消費者の立場が保全されるようになってきました。

そもそも“欠陥住宅”を提供するような業者があること自体が問題ですが、
私が知っている限り、ほとんどの売主となる不動産業者や建築業者さんは
まともにきちんとしたものを造っています


後で問題が起きたら、死活問題だからです。

一握りの良心を欠く業者があることで業界全体のイメージが壊れてしまい
残念でなりません。




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リフォーム済み物件と自己リフォームではどちらがいいのか

前回リフォームのお話をしたので、その続きのような内容です。

今回は最近多くなってきた「リフォーム済みの売り出し物件」について
お話ししましょう。

東京をはじめ、大阪や名古屋、福岡など主要都市では、すでに新規に
マンションを建築するほどの土地がなくなってきた
こともあって、
中古物件を自社で買い取り、リフォームして販売している不動産業者も
増えてきました。

国でも、「ストック(既存建物)の活用」という表現で、中古建築物の
活用を推進しています。

そこで、気になるのがこの「リフォーム済み物件と、物件を先に購入して
自分でリフォームするのとどちらがいいのか
」ということだと思います。

客観的に比較すると、それぞれにメリットとデメリットがあります
簡単に表にしてみましたので、ご覧ください。

リフォーム済み物件と自己リフォーム比較表


この表にも書きましたが、リフォーム済みの物件には
売主が不動産業者などの場合、どうしても売主側の利益が上乗せになることがあります。
(売主が個人の場合でもリフォーム費用は上乗せになります。)

手間や時間をかけたくなく、かつ自分の希望が内装等が新しければよい
という方にはリフォーム済みの物件をお勧めしますが、
費用面や好み等を考えると、私個人的には自分でリフォームすることを
お勧めします



リフォームはやってみると、自分で手間や時間をかけた分、完成したときは
いい気分ですし、途中、設備やクロスなど選ぶ楽しみもあります。


自分でリフォームをする場合に心配なのは、リフォーム業者さんです


リフォーム済み物件はすでに完成しているので、仕上がりを見ることが
できますが、自分でリフォームする場合は、仕上がりは想像です。

その想像通りできるかは、リフォーム業者さん次第といってもいいでしょう。


大規模リフォームなら、間に建築士を挟んで、管理監督することも
できますが、小規模のリフォームでは費用面から、そこまでは難しい
ものです。

そこで、やはりどこまでこちら(お客)のことを思って、
真摯に取り組んでくれる業者さんを選ぶことが大切になります。

相見積もりを取って、価格を比較することは一般出来ですから
実際、リフォームということになれば、皆さんもそうされるでしょう。

そこでの注意点は、相見積もりの金額だけを見てはいけないということです。
(当たり前と言えば当たり前ですが。)

クロス一つとっても、様々なグレードがあります。
賃貸用の一番安い白っぽいクロスなら、850円/㎡ぐらいからあります。
高いものになると、3,000円/㎡ぐらいはしますから、
クロスだけでも比較するときにはどのぐらいのグレードでいくらかを
きちんと比較しなければなりません。

私の場合は、相見積もりを依頼したときに、実際に物件を見に来た
担当さんの対応
で決めました。

お願いするところとは別のところについて、もし、ここもリフォームしたら
どうなるかなどいろいろ質問して、その対応の良し悪しで決めたといった
感じです。

決め手は、担当さんの“知識”と質問に対応できる“経験”があるかがポイントでした。

私の話はこれぐらいにして、

もし、リフォーム済み物件と自分でリフォームするかで悩んだら、
上記の表を参考にして、検討してみてください。



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自宅購入とリフォーム

今回は少しリフォームの話をしようと思います。

中古物件を購入する場合はもちろん、新築物件を希望されている方にも
ヒントになると思います。

一口にリフォームと言っても、テレビで放映されているような
ほとんど新築のようにする大規模リフォーム(スーパーリフォーム)から
クロスの張り替えや建具の交換のような簡単なリフォームまで様々です。

今回、自宅の購入にあたって、悩んでいる方に

最初からリフォームを念頭に入れて物件を検討すること

をご提案します。

例えば、
「全体的には気に入っている物件があるのに中古で汚い」
「中古物件で設備が古くて気に入らない」
「購入したい地域に気に入った間取りの物件がない」
「新築物件がほしいが、希望エリアでは価格が高くて中古物件しか買えない」
「新築物件でほしいマンションがあるが、気に入った間取りが抽選で当たらない」

など

立地や環境は気に入っているのに、間取りや設備に不満がある
“惜しい”物件があるというときに、リフォームを念頭に置くと検討の幅が広がります



上記の例に挙げた「室内が汚い」「設備が古い」といった物件なら
程度によりますが、100万円もあればリフォームで相当きれいになります。

しかも、その「汚い」「古い」分だけ“安く”購入できることもあります。
リフォーム分を値引き交渉できる場合もあります。)

例にある「間取り(が気に入らない)」「新品(新築同様)にしたい」
といった場合も、費用はかかりますが間取りの変更は可能です。

最初(入居前)からリフォームすると考えてしまうと、物件の購入金額に
プラスして、リフォーム費用がかかるため、ハードルが高くなってしまいますが、

先に限られた予算の中で気に入った立地に
住宅を購入し、あとで自分の好きなように変更(リフォーム)する

と考えられれば、検討の幅が広がるのです。


また、リフォーム向けのローン(リフォームローン)を提供する銀行も
増えてきました。

さらに、リフォームの規模が大きく、一定の要件を満たした場合、
リフォームローンに関する税金の控除を受けることもできます。


このリフォームを活用することを前提にすると、
「若いうちに安く中古物件を買って、家族が増えたらリフォームする」
という考え方もでき、家族の必要に応じたリフォームすることで
より快適に、かつ合理的に居住することができる
のです。


その上、少し先にリフォームすることにすれば、リフォーム費用を
じっくり貯めることもできます。


しかし、リフォームにも注意点があります。
それは、ある程度制約があるということです。

一戸建ては、費用さえかければ、ほぼ好きなようにリフォームできますが、
物件そのものが既存不適格(※1)や違法建築の場合、大規模リフォーム時に
減築(床面積の減少)などの制約を受けることがあります。

※1 既存不適格(物件)とは、建築当初は合法な(違法性のない)建物
であったものが、用途地域の変更や条例の制定などに伴って、現在では
定められた基準に適合していないものを言います。
違法建築(建築当初から基準に適合していない建物)とは異なりますが、
建替えや大規模リフォームなどの時は、最新の基準に適合させるため、
減築などにより、既存の建物と同等規模のものが建たないことがあります。



マンションの場合は、水回りや玄関等構造的な制約と共用部に当たる部分は
自分の意志では変更できないところがあるなどの制約があります。

こうした制約があることさえ注意しておけば、リフォームは非常に有効な手段です。


ちなみに、私は自宅を購入するときに、あまり言ってはいけませんが、
前居住者の方がペットを飼われ、たばこも吸われていたので、正直に言って
かなり見た目はひどい内装でした。

クロスや畳はもちろん建具の交換、ハウスクリーニングなど見た目は
すべてリフォームしましたが、その分は安くしてもらいました。

こうしたことは自宅の売買ではよくあることですが、意外と気づいていない方が
多いようなので、今回のテーマとしてみました。

これまで、リフォームを意識していなかった方は、
是非、リフォームを念頭にすることも考えてみてください。



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プロフィール

akitsu

Author:akitsu
不動産コンサルタントの秋津智幸です。
これまで新築マンションや一戸建て、中古物件の仲介、賃貸住宅の募集・管理、不動産投資のコンサルなど様々な不動産実務を経験してきました。
ファイナンシャルプランナーの資格も保有し、不動産ばかりでなくお金のこともご相談にのってきました。

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著書
主なテーマはお金ですが、住宅購入のためのヒントにたくさんのページを割いています。よろしければ是非ご一読ください。
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