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住宅ローン減税の内容がほぼ固まったか!?

先日、2013年税制改正大綱の中で話が出ている住宅ローン減税の話を書きましたが、少し前回とは変わって案が固まりそうです。

まずは、直近の記事を。

住宅ローン減税、延長拡充へ 給付措置は今夏までに内容提示

住宅新報 1月24日(木)17時42分配信

 自民・公明両党はこのほど、住宅ローン減税の延長などを盛り込んだ2013年度税制改正大綱をまとめた。

 13年末で期限が切れる住宅ローン減税について、14年から17年末まで4年間延長する。また、消費増税の負担軽減を目的に内容も拡充し、14年4月から17年末までの居住開始者については、現行20万円の年間控除限度額を40万円に引き上げる。住民税からの控除上限額も、9.75万円から13.65万円に拡大する。10年の控除期間と控除率1%は現行のまま。なお、消費増税の影響を受けない14年1~3月の居住開始者については、年間控除限度額を20万円のままとした。

 増税負担の軽減策として大きな目玉であった「給付措置」については、「税制措置とあわせた全体の財源を踏まえながら検討を進め、遅くとも今夏までには内容を示す」としている。



この記事の内容と前回の内容比較すると、

〇延長期間が4年(2017年末まで)(←前回案は5年)
〇減税額が年最大で年40万円、10年間で最大400万円(←前回案は年50万円、10年間で最大500万円)
〇住民税からの控除を年最大13.65万円(←前回案では記載なし)
〇給付措置は夏までに内容を示す(←前回案は最大枠まで給付予定)

というように変化しています。


消費税増税を念頭に置いた検討がなされているので、実施時期は消費税増税と同じく2014年4月からということが前提になるようです。

前回の案から比べると、ややインパクトが薄れた部分もありますが、それでも現行の内容よりはぐっと条件がよくなりそうです。


消費税増税を念頭に置くと、悩ましいところもあります。

消費税増税前に購入すべきか、それとも消費税増税後でもこうした有利な住宅ローン減税を利用するか。

ただ、住宅ローン減税には「人の要件」と「物件の要件」があり、両方を満たさないと適用になりません。
当たり前の話ですが、住宅ローン減税の適用にならない「人」または「物件」である場合は、消費税増税の前に住宅を購入した方が費用は安くすむことは確定です。


しかし、住宅は人生で最も大きな買い物の一つであるので、焦って購入することはお勧めしません。

例えば、すでにライフプランとして、子供の学校進学や自身の仕事の状況など、ここ1年ぐらいで住宅を購入しようと思っている方は検討が必要かもしれません。

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住宅ローン減税と消費税増税

久しぶりの記事ですが、書かずにはいられない状況になってきました。

※取り急ぎ掲載するので、読みにくいままですが、後日読み易く編集しますので、少々我慢して読んでください。



今、住宅購入を考えている方は、「住宅ローン減税」と「消費税増税」という
2つのトピックスによって悩まれていることでしょう。

まずは、住宅ローン減税の政府(与党)方針を見てください。

住宅ローン減税、5年間延長へ 上限額50万円に引き上げ
SankeiBiz 1月15日(火)8時15分配信

 政府・与党は14日、消費税増税による負担増を軽減するため、住宅ローン減税の上限額を50万円に引き上げ、減税期間を2013年末から5年間延長する方向で最終調整に入った。住宅を取得する中低所得者を対象に現金を支給する制度や、自己資金で住宅を購入した場合の減税措置の延長・拡充と併せて、13年度税制改正大綱に盛り込む。

 住宅ローン減税は、ローン残高の一部を所得税や住民税から差し引いて減額する制度。現行制度はローン残高2000万円を上限に残高の1%を控除し、最大で年20万円を減税されるが、この限度額を引き上げる。

 減税期間は当初、財務省が3年程度の延長を検討していた。ただ、駆け込み需要や反動減を防止するには「5年程度の延長は必要だ」(自民党幹部)との考えから、より手厚い対策をとることにした。

 また、納税額が少ない中低所得者は住宅ローン減税の枠を使い切れない可能性もある。このため、使い残した減税枠の範囲内で、消費税率が8%に上がる14年4月以降に住宅を購入した中低所得者に対して現金を支給する。金額については今後、調整する。
 住宅ローンを組まずに自己資金で住宅を購入した際の所得税の減税措置も、延長・拡充する方向だ。耐久性や耐震性に優れた長期優良住宅を新築した場合、木造・鉄骨造りなら床面積1平方メートル当たり3300円、鉄筋コンクリート造りなら3630円を減額できる制度。13年末までの期限を延長したうえで、現在50万円の減税額を倍額の100万円程度に引き上げる。

 住宅取得の負担軽減措置ではこのほか、住宅や土地の購入時にかかる不動産取得税や、所有権の登記にかかる登録免許税、不動産売買契約書などに添付が必要な印紙税も軽減する。




簡単に言えば、

「現在の住宅ローン減税では、どんなに(年末の)ローン残高があっても、最大で20万円までしか還付しませんが、来年からは最大で50万円まで還付しましょう。」

という案に加えて、

「これまでは住宅ローンの年末のローン残高がたくさんあっても、税金(所得税)を払った金額以上は還付しませんでしたが、来年からはこのローン減税の対象になったら、税金(所得税)を払っている以上にお金を支払いますよ(還付+給付金)」

さらに、

「この制度を5年間ぐらいは維持しようではないか」

と言っています。

あまり、「建て替え」を除けば一般の方では、難しいですが、「現金で自宅を購入した人も、最大でこれまでの倍(100万円まで)減税しますよ」

とも言っていますが、ここでは、あくまで「住宅ローンを利用する方」を対象として話していきましょう。



はっきり言ってこれまでの住宅ローン減税の中で、最も手厚いものだと思います。

実現したら、できればこの住宅ローン減税を活用しない手はありません。



そこで、今度は気になるのが、来年2014年4月から実施予定の「消費税増税」です。

税金はできればあまり払いたくありませんから気になるのも当然です。


単純に、理論だけで話をすれば、

「新しい住宅ローン減税が利用できて、消費税増税前の2014年1月~3月の間で購入するのが最も得策だ。」

となるでしょう。


これでは、明らかに駆け込み需要が起こり、返ってこの時期に“高買い”をしてしまいかねません。



そこで、冷静に考えてみましょう。


消費税は、消費税事業者と言われる者(個人事業者や企業など)が徴収して、国や自治体に納めます。

ということは、不動産の売主が不動産業者や一般事業者であれば、不動産も消費税の対象となり、消費税が課税されます。
この場合は、まさに消費税増税の影響を受け、購入者には3%(8%-現行の5%)の増税分の負担が増えてしまいます。

よって、消費税増税の対象となるのは、このような事業者が売主である物件ということになります。


具体的に不動産の実際の取引で、こうした事業者が取り扱っている物件は・・・

1)新築物件
2)中古のうち再販物件(不動産会社などが物件を買い取り、リフォームなどを施して再度販売する物件)
3)中古のうち売主が不動産会社でない売主物件

このうち、3)は、自宅用の住宅ではそれほど多くはありません。(投資用物件では割と見ますが。)

ということは、現実的には、1)新築と2)再販物件(業者によるリフォーム済み物件)の2つに気を付ければ、それ以外は消費税の対象外ということになります。

一戸建てやマンションの中古物件は、上記を除くとほとんどが「個人売主」ですから、消費税はかからないということになります。

結果的に、中古物件を買う方は、売主にさえ気を付ければ、消費税増税の影響は少ないと言えます。

逆に言えば、新築物件など検討している方には消費税増税の影響があるということです。



次に、視点を変えて、お話ししますと、

消費税の対象は、不動産では“建物のみ”が対象となり、“土地”は課税対象ではありません。

従って、建物にかかる部分の金額に対してのみ、消費税が増税されることになります。


一戸建て、マンションともに物件個別に土地と建物の割合は様々ですから、はっきり言えませんが、物件価格そのものの金額に対して3%が増税になる訳ではないことは理解しておく必要があります。


最後に、新築物件はもとより、中古物件でも「諸経費」には消費税がかかってくるため、この諸経費にかかる消費税は確実にUPします。

特に、中古物件の場合は、仲介手数料に対してかかる消費税が少し重いかもしれません。

例えば、5,000万円の中古物件を購入すると、不動産会社に支払う仲介手数料は、「5,000万円×3%+6万円(※1)」の合計額に消費税がかかりますから、156万円の消費税となり、現行なら78,000円が消費税ですが増税になると、124,800円となり、46,800円が増加します。

※1 ここではわかりやすくするために簡易的に計算します。

この金額を大きいと思う方もいれば、それほどでもないと考える方もいるかと思いますが、今から増える額であることは間違いありません。


しかし、特に中古物件では諸経費の消費税の増税のために、数千万円もする不動産を焦って決めてしまうのもどうかと思います。


私見としては、消費税増税前に購入した方がいい方というのは、すでに目星を付けた新築物件がある方でしょうか。
(それでも、特にマンションの新築物件の場合は、引き渡し時期をきちんと確認してください。引き渡し時期が2014年4月以降だと消費税の8%の対象となります。)


それ以外の方はあまり焦らず、どちらかと言えば、新しい住宅ローン減税を利用したいものです。

住宅ローンの支払いが不安

先日友人から
住宅ローンの支払いが不安なので、家を買うのをどうしようか悩んでる
と相談されました。

「不安があるならやめた方がいいかもしれない」

と最初は答えていましたが、ふと、その友人の実家が賃貸なのを思い出して、

「でも、戻る実家が持ち家でないなら買ってもいいかもね」

と言うと、

「賃貸と違って大きな負債を抱えると怖いから…」

と言われ、結局、

「心理的に負担になるなら家を買うのはやめた方がいい」

というアドバイスで、その話題は終わりました。


しかし、ちょっと考えてみると、一生賃貸住宅に住むとなれば、
生きているうちはずっと家賃を支払わなくてはなりません

持ち家であれば、確かに住宅ローンは“借金”という重さを伴って、
返済をしていきます。
それは間違いなく負担です。

しかし、いつかローンの返済が終了すれば、多少の維持費はかかるとしても、
賃貸のように毎月決まった金額を確実に支払わなくてよくなるときがきます。

私も無理なローンを組んで、家を買うことは勧めていませんし、
“借金”そのものが嫌な人もいるので、持ち家が絶対に正解とも思っていません

しかし、単純に賃貸住宅の家賃を毎月支払う義務(契約書で約束したこと)と
住宅ローンを借りて返済という義務を負うことは決まったお金を払うという
点では同じ
です。

しかも、今は以前とは異なり、住宅ローンの金利が極端に低いので、
場所によっては本当に賃貸住宅の家賃よりも住宅費が安くなります。
(持ち家になれば、賃貸では発生しなかった税金等の負担もありますが、
それを考慮しても家賃より安いというケースも増えてきました。)


住宅ローンの返済が怖いというのは、
・今のような経済情勢ではリストラや収入減など仕事面での不安
・引っ越すことになったとき持ち家では自由が利かないから
など様々な理由があると思います。

しかし、実家が持ち家でいつかは引き継ぐなど、どこかで完全に自分の
物となる家がない限り、住宅費は必ず支払っていかなければなりません


今後、一生賃貸住宅でいいと決めた人は別として、
もし、持ち家を持ちたい気持ちがあって、それでも住宅ローンの返済が負担になって怖い
という方は一度単純に「住居費の支払い」という点だけを見つめるというのも
気持ちを整理するにはいいのかもしれません

その結果、やはり自分には住宅ローンという“負債”が重荷になると
思う方はやめた方がいいのだろう
と思います。


悩んだときは、「シンプルに置き換えて考える」というのはどうでしょう。



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「フラット35s」の1%金利優遇が一部復活?

先日、今月(9月)末をもって「フラット35s」の1%金利優遇が終了する
という話をこのブログで取り上げました。

もう間もなく上記の1%金利優遇が終了するという今日、関連のニュースが
ありました。

まずは、記事をご覧ください。

<フラット35S>適用対象を「省エネ住宅」に限定し復活
 国土交通省は21日、9月末で申し込み受け付けを終了する長期固定金利型住宅ローン「フラット35S」の金利1%引き下げ措置について、11年度第3次補正予算で財源を確保し、適用対象を「省エネルギー性に優れた住宅を取得した場合」に限定して、今年度中に復活を目指す方針を明らかにした。

 現在のフラット35Sは、省エネルギー性のほか耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性のいずれかに優れた住宅を取得した場合が対象。最長35年間にわたって適用金利が固定されるのが基本のローン「フラット35」の特徴だが、現在の「35S」は当初10年間について、「35」より1%低い優遇金利を適用している。

 元々の金利引き下げ幅は0.3%だったが、昨年2月から1%に拡大した。ところが利用者が想定より多かったため、同省は8月、今年12月末としていた受付期限を3カ月前倒しすることを決めていた。
毎日新聞 9月22日(木)2時30分配信




要約すれば、「省エネルギー性に優れた住宅」の場合のみ、これまでの
「フラット35s」の1%金利優遇を復活させる方針を示した

ということです。

具体的には、まず「フラット35s」のポイントである次の2点を満たし

1 断熱材を厚くしっかり施工します
(例) 壁の断熱材(グラスウール16K)・木造・東京の場合
   フラット35 :30mm
   フラット35S :100mm

dannetuzai


2 窓は複層ガラス、玄関は断熱ドアにします

hukusougarasu

※上記は「フラット35s」ホームページより

さらに住宅性能表示基準における省エネルギー対策「等級4」基準
を満たす必要がある
ようです。

詳しくは、こちらをご覧ください。
↓↓↓
「省エネルギー性に関する基準(省エネルギー対策等級4)の概要」


これまでの「フラット35s」では、省エネルギー性のほか
耐震性バリアフリー性耐久性・可変性いずれかに優れた住宅であれば
適用されたのですが、省エネルギー性だけとなると
対象になる住宅はかなり限られてきます

新築一戸建てをこれから建設するような場合は、省エネルギー基準を
満たすよう配慮することもできますが、

既存の中古住宅では、まずこの基準を満たしているのか確認することも大変ですし、
実際に満たしている住宅はそれほど多くないと思われます。

一部、「フラット35s」の1%金利優遇が復活するかもしれませんが、
適用範囲は相当限られそうです。



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「フラット35s」の1%金利優遇の締め切り迫る

今回は注意喚起という意味も込めて「フラット35s」のお話をもう一度。

ご存知の方も多いかと思いますが、あと15日で「フラット35s」の“優良住宅取得支援制度”が変わります

9月30日申し込み分をもって当初10年間の「1%」金利優遇が終了となるのです。

翌10月1日からは優遇金利が「0.3%」へとなります。


詳しくはこちらへ
↓↓↓
住宅金融支援機構「フラット35s」

この制度変更で、当初10年間ではありますが、「1%」から「0.3%」へと「0.7%」も金利が高くなることになります。
優遇措置がまったくなくなる訳ではありませんが、数千万円もの借入元金に対する金利「0.7%」の差は大きく返済額に影響が出てきます。

例えば、3,000万円の融資を返済期間35年、優遇前金利2%(固定)で借りたとします。

9月30日までの申し込みであれば、当初10年間1%の金利優遇なので

  当初10年間(優遇後金利1%) 毎月84,685円
  11年目以降(金利2%)    毎月95,242円
  返済総額           38,735,139円


ですが、

これが10月1日以降の申し込みとなると優遇金利は0.3%となり、

  当初10年間(優遇後金利1.7%) 毎月94,822円
  11年目以降(金利2%)     毎月98,170円
  返済総額            40,829,750円


となってしまいます。


「フラット35s」が適用になる同じ物件で、申し込み日が違うだけで、

  当初10年間  毎月差額10,137円(増)
  11年目以降  毎月差額 2,928円(増)
  返済総額      2,094,611円(増)


も異なってしまうのです。

例では、3,000万円の借入でしたが、金額が大きくなればなるほどその差は大きくなります。


「フラット35s」対応の住宅を検討している方は、早めに購入の結論を出し、融資を申し込むことをお勧めします。

もちろん、大きな買い物ですから、納得できるものがなければやめておきましょう
融資はあくまで手段なので、融資条件に釣られて購入するものではありませんから


それでも、今回あえて注意喚起としたのは、
・うっかりその日までに融資の申し込みするのを忘れていた
・書類の不備があって受け付けてもらえなかった

など、利用できたはずなのに利用できなかったということが、こうした変革期にはよくある話だからです。


もし、「フラット35s」の利用をお考えなら、ある程度購入の意思が固まった時点ですぐに金融機関の窓口で相談してください。

申し込みが受理されるのはどの段階かなどをきちんと金融機関に確認しておきたいことがありますから。


もうあと締め切りまで15日です


まだ金融機関と相談をされていない方はお早めに。




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プロフィール

akitsu

Author:akitsu
不動産コンサルタントの秋津智幸です。
これまで新築マンションや一戸建て、中古物件の仲介、賃貸住宅の募集・管理、不動産投資のコンサルなど様々な不動産実務を経験してきました。
ファイナンシャルプランナーの資格も保有し、不動産ばかりでなくお金のこともご相談にのってきました。

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著書
主なテーマはお金ですが、住宅購入のためのヒントにたくさんのページを割いています。よろしければ是非ご一読ください。
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