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住宅購入時の共有持分について③ ~共有のデメリット

前回まで「共有のメリット」についてお話してきました。
今回はこの話題の第3回目、共有のデメリットについてお話します。

基本的にメリットであるものが、時に応じてデメリットになってしまいます。


共有のデメリット

売買の自由度の低下
これは先にお話ししたメリットが逆に作用する場合です。

例えば、自宅を夫婦で共有していたとしましょう。
ところが、その夫婦が離婚することとなったとき、この自宅に関して問題が
発生します。

どちらが住み続けるのか、住み続ける方はもう一方に家賃として一定の
お金を払わなければならないのか、など問題が問題を生むことになります。

そこで、離婚した場合、最も単純な解決策が自宅を処分し、現金化して
案分して清算するという方法です。

しかし、住宅ローンの残債が残らず手元にお金が残る金額で売れるのか、
そもそも自宅が売れるのか、などの問題もあります。

仮に、売ればお金が手元に残るという場合に、夫、もしくは妻の一方が
自宅を売却することに反対した場合は、お金が残るとしても売ることが
できないことになります。

共有者の関係が悪くなった場合の不動産の処分等では共有が仇となります


相続発生時の煩雑さ
共有によって相続財産の集中を避けることができる点は、メリットでも
あったのですが、一方でデメリットになることもあります。

例えば、共有持分を持った夫が亡くなり、相続が発生したとします。
このとき、住宅の共有持分の相続分を妻が相続できず、夫の兄弟や
第三者に遺言などで持分が異動した場合
です。

この場合、夫と異なり直接妻とは関係のない人が共有者となると、
後々不動産の売却等の折に問題となることがあります。

夫がいなくなった状態では、関係も薄くなり、お金が絡むことで、
問題が発生しやすくなるのです。

これも嫌な話ですが、現実の世界では非常に多く見受けられます。

こうしたことが起こらないよう対処しておきたいものですが、
すべては共有者間の関係しだいというところです。



以上、長々と3回にわたり共有の考え方を踏まえてメリットとデメリットを
お話してきましたが、これらお話したことを念頭に入れて、
共有にするか、しないか、またその持分割合などを決めて行く必要があります。


共有者間の関係が良好なら、共有はメリットの方が多いと思っています。


しかし、いたずらに共有にしてしまうと困ったことが起こり得ますので、
注意が必要です。




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住宅購入時の共有持分について② ~共有のメリット

今回は「共有のメリット」の続きで、第2回目です。

前回は「贈与税の回避」と「相続財産の集中の抑制」の話をしましたが、
今回は「税制上の効果」と「単独行為の抑制」という話をします。


共有のメリット

税制上の効果
次の“共有”のメリットとしては、住宅ローン減税などの税制にも反映される
ということです。

例えば、同じく4,000万円の住宅を夫婦で購入するとしましょう。
今回は、夫婦ともに安定した収入があり、
夫が年収600万円
妻が年収400万円
の世帯年収合計で1,000万円あるとします。

このとき、夫婦で4,000万円の住宅ローンを借りて購入したとすると、
夫:妻の年収割合が6:4なので、借りた住宅ローンの夫婦の内訳は
夫が2,400万円、妻が1,600万円となります。

購入した物件価格と融資額が同額であるため、出資割合は融資の
借入割合と同じになるので、そのまま共有持分割合(夫:妻=6:4)
となります。

ここで、住宅ローン減税を考えます。

現行の住宅ローン減税は、年末の借入残高の1%が所得税及び一部住民税
から控除されるため、仮に、例の夫婦の年末のローン残高が3,900万円だ
とすると、最大で39万円の減税となります。
もし、例の夫婦がともに給与所得者であれば、源泉徴収された所得税
(一部住民税まで)に対して最大で39万円還付(税金が戻る)を
受けることができます。

しかし、夫の年収が600万円であれば、年間の源泉(支払った)所得税は
扶養家族(子供等)がいない場合でざっと20万円ぐらいです。
所得税から控除できなかった分は住民税のからも控除されますが、
(税金が戻るのではなく、翌年の住民税の支払いがその分減る仕組み)
最大でも97,500円までです。

税金の還付は支払っている税金以上には返ってきませんから、もし、
住宅ローンを夫の名義のみで借りていた場合は、夫のみの単有となり、
住宅ローン減税で受けられる還付は、最大で39万円であっても、
支払っている所得税は20万円(住民税控除を含めても最大で297,500円)
なので、そこまでしか税金が戻ってきません。

つまり、住宅ローン減税の最大控除額からみて、92,500円は使われずに
消えてしまいます


ところが、例のように夫:妻=6:4で住宅ローンを借りて、共有とすると
妻も住宅ローン減税を受けることができるようになります


夫名義の年末残高=3,900万円×6/10=2,340万円
従って、夫の住宅ローン減税の控除額は、
2,340万円×1%=234,000円
妻名義の年末残高=3,900万円×4/10=1,560万円
従って、妻の住宅ローン減税の控除額は、
1,560万円×1%=156,000円
となります。

よって、共有した場合、住宅ローン減税によって、
夫の源泉所得税200,000円が還付され、差引できなかった34,000円分が
翌年の住民税の支払いで控除され、
妻の源泉所得税が120,000円だとすると、その120,000万円が還付され、
翌年の住民税の支払いで、差引できなかった36,000円が控除されます。

これで、夫の単有では恩恵のすべてを享受できなかった住宅ローン減税が
共有にすることで、恩恵のすべて(全額)を夫婦で享受することができる
ようになります。


共有することで、権利が分割されるため、その分税金にも反映されるのです。


ちなみに、毎年支払う固定資産税・都市計画税の支払い名義も共有であれば
共有者すべてにその持分に対して課税されます


例の夫婦であれば、仮に、固定資産税・都市計画税の年間の課税額が
100,000円だとすると、夫に60,000円、妻に40,000円の課税となります。

減税という恩恵も納税という義務も、共有するとその持分割合で
受けることになります



単独行為の抑制
共有することによって、一方が単独で共有する不動産を自由にすることが
できなくなります


厳密には、状況によって、メリットにもデメリットにもなるとも言えます。

嫌な話ですが、例えば、夫婦で共有している不動産を夫が金に困って、
勝手に売却したり、不動産を抵当に入れてお金を借りるということが
できなくなるということです。

現実の世界では、妻が知らないうちに夫が家を抵当に入れて、お金を
借りているということがあります。

こうした心配はしたくありませんが、実際に起こっていることなので、
万一(?)に備えて共有にしておくことで、嫌な不安は一つ解消される
ことになります。

ちなみに、共有している場合、売買では必ず共有者全員の合意がなければ
取引できませんし、抵当権(担保権)の設定においても同様です。


次回は“共有”のデメリットについてお話します。




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住宅購入時の共有持分について① ~共有のメリット

不動産(住宅)を購入する際、“共有”持分については、相続や税金に
関わることなので非常に重要なこと
なのですが、意外と考えていない方が
多いようです。

“共有”についても詳しく書き始めるときりがないので、
メリット・デメリットと注意点だけ掻い摘んでお話します
(それでも今回から全3回にわたってお話します。)

所有権(区分所有権も含む)以外にも地上権など様々な権利がありますが、
ここではわかりにくくなるといけないので、「所有権」を前提とします。


共有のメリット

贈与税の回避
最も“共有”のメリットだと思われるのが、「贈与税の回避」です。

例えば、4,000万円の住宅を夫婦で購入するとしましょう。

住宅ローンを収入のある夫の名義で3,000万円借り、物件購入価格のうち
残りの1,000万円は妻が現金を出す場合、単純に夫の単有(1人の名義)と
してしまうと、1,000万円分について厳密には妻から夫に対する贈与となり、
贈与税の対象となってしまいます。

(夫婦の場合、生活を共にしているため、資金の名義が不明瞭なことから
贈与税の対象となる資金かどうかの微妙な判断があるようですが、厳密には
夫婦間であっても資金の贈与と看做されれば贈与税の対象となります。)

このときの贈与税は、「(贈与額-基礎控除額)×税率-控除額」なので、
(1,000万円-110万円)×40%-125万円=231万円
となります。

これほど大きな税金は払いたくないですね。

そこで、夫婦で共有名義とします。

この場合、注意しなければならないことは、共有持分の割合です。

例の場合、3,000万円は融資であっても夫名義で借りたものなので、
名義は夫、残りの1,000万円分が妻ですから、共有持分の割合は
夫:3,000/4,000 ⇒3/4
妻:1,000/4,000 ⇒1/4
としなければなりません。

もし、この共有持分を出資した資金割合を超えて設定してしまうと、
超えた分の資金について贈与があったことと看做され、やはり贈与税が
課税されてしまいます


同じ例で、
夫:4/5
妻:1/5
という持分割合にしてしまうと、夫の持分が本来より200万円多くなり
(4,000万円×4/5=3,200万円)この200万円が妻から夫への贈与と
看做され、贈与税(この場合20万円)が発生します。

これでは、せっかく贈与税を回避するためにした“共有”の意味がなく
なってしまいます。

共有する場合、この共有持分の割合はあくまで出資金額の割合にするということを忘れないようにしましょう。


相続財産の集中の抑制
相続が発生した場合、被相続人(例えば亡くなった方)の財産が一定以下
であれば、相続税が発生しません。

特に、配偶者(例えば妻)が相続人の場合は、「配偶者の税額の軽減」という
制度があります。(被相続人の配偶者が遺産分割や遺贈により実際に取得した
正味の遺産額が、次の金額のどちらか多い金額までは配偶者に相続税は
かからないという制度)

・1億6,000万円
・配偶者の法定相続分相当額


一般の方であれば、この相続税の軽減制度範囲内で収まる可能性は
高いのですが、一定以上の資産がある方は、この範囲を超えることが
あり、その時のために共有名義で不動産を所有することで、こうした
軽減制度の範囲内に抑えることができます。

この制度について詳しくはこちら
↓↓↓
国税庁 タックスアンサー

次回は共有のメリットの続きです。





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諸経費はいくらぐらいかかるのか

住宅を購入するときには「諸経費」といわれるものがかかります。

例えば、3,000万円の物件を購入するときに、
物件価格の3,000万円以外にかかる費用のことです。

一般的に、この「諸経費」と言われる部分は「現金」で
用意する必要があります


銀行融資で物件価格の100%融資が借りられるとしても
ほとんどの銀行では「諸経費」までは貸してくれない
ことの方が多いのからです。

(フラット35など一部諸経費部分も貸してもらえる例外もありますが。)

それでは、諸経費は

いったいどのくらい用意すればいいのでしょうか

中古か新築か
売主から買うのか、仲介物件か
銀行融資の有無
銀行がどこか
持ち分の設定か
そもそもどんな物件か

など物件ごと、条件ごとに金額が変わるので、一概に言えないというのが
本当のところですが、それでは見積もりができないので、
不動産会社の人は概算で考えています。

私の場合、諸経費は次のように概算で考えています。

新築、中古を問わず仲介業者を介し、ローンを組んで購入する場合

「物件価格の7%~8%」


売主から購入する場合は、上記から3%を引きます。

ローンを利用しない場合は、上記から2%を引きます。


例えば、中古の3,000万円の物件を仲介で、ローンを組んで
購入する場合は、
3,000万円×8%=240万円

同じ物件を仲介からローン無しで購入する場合は、
3,000万円×6%=180万円

といった感じです。


実際は、様々なことが決まらないと最終的な数字は出て
きませんが、最初の予算組のときにはそのぐらいの計算で
いいかと思います。

ただ、この諸経費には不動産取得税を計算していません

そのため、もう少し安全を見る場合には、さらに1%を加えるとより安全です。

諸経費の細目については、別途お話しますが、予算組みの段階では
ざっとこのぐらいを見ておきたいところです。



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資金計画を具体的に検証してみよう!②

前回の具体的な資金計画の立て方の続きです。

○貯金(資金)と併せてどのくらいの物件価格まで購入可能なのか

例のAさんの貯金は1,000万円でした。
できれば、安全を見て年収の1年分ぐらいは手元に残したいので、

500万円を住宅購入資金、残りの500万円は手元に残す

ことにします。

実際、不動産を購入しようと思うと「諸経費」がかかります。
この諸経費は、物件や利用する金融機関によっても異なって
くるので、一概に言えませんが、安全をみると

物件価格の7%~8%

を諸経費と考えておくとよいかと思います。


また、この諸経費はフラット35などでは一部借り入れできますが、
通常は現金で支払うものと考えておいた方がいいものです。


Aさんの場合、500万円を住宅購入資金として考えることとしたので、
諸経費200万円、頭金300万円と割り振ると、

借り入れ限度額:2,460万円
頭金:300万円
物件価格の限度額:2,760万円
この場合の諸経費:200万円(≒2,760万円×7.5%)


となります。

これで、概ねAさんの購入可能物件の上限金額が見えてきました。

ここまでをまとめると、Aさんの場合、

物件価格:2,800万円以内(ここはやや金額を丸めて考えます)
頭金:300万円
諸経費:200万円
融資額:2,460万円(自分で決めた返済以内)
融資条件:金利2.76%以内、返済期間35年
毎月返済額:91,389円(金利2.76%、返済期間35年の場合)



となりました。

これを元に今度は物件を見ていきます。


つまり、物件価格2,800万円以内で自分の希望する地域の物件情報を
見ていくことになります。

ここも参考までに、Aさんは神奈川県在住、東京勤務なので、
仮に、神奈川県の川崎市や横浜市で、東京までの通勤が比較的
楽な地域で物件を検索すると・・・

新築マンションなら、
選択の幅は小さいけれど(立地などがやや不便か)購入は可能

中古マンションなら、
比較的選択の余地は多く、築年や駅からの距離のバランスで
専有面積の広いものまで購入可能


新築一戸建てなら、
やや立地が不便になり、あまりお勧めできないか

中古一戸建てなら、
やや築年は古くなるが、場合によってはいい物件が見つかる

と考えてよさそうです。


あとは、Aさんが自分で、どこまで条件を許容できるかになります。

例えば、

60㎡前後の3LDKのマンションで、駅近で、築年も比較的新しい中古マンション
やや駅から離れるが、専有面積75㎡前後の中古一戸建て
やや駅から離れるが、80㎡前後の築15年前後の中古マンション
物件はやや我慢してでも現在住んでいるところの近所の物件


など自分で選択することになります。

または、まだこの条件ではほしい物件が購入できないというのであれば

貯蓄をさらに増やして購入する
もう少し年収が上がるのを待つ


など、

すぐには購入しないという選択肢もあります


今回、Aさんを例に具体的に資金計画の立て方を見てきましたが、
事前に資金計画をより具体的に検証すると

無理のない範囲で購入できる物件価格がわかる
その結果、物件の絞り込みが容易になる
結果によっては、自分がまだ購入すべきではないことがわかる


など、非常に有効な判断材料になります。

もちろん、ここまで資金計画を練っていれば、実際に購入しても
後々、比較的安全に返済していくことができます。

ぜひ、こうした具体的な資金計画を立てて検討していきましょう。



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プロフィール

akitsu

Author:akitsu
不動産コンサルタントの秋津智幸です。
これまで新築マンションや一戸建て、中古物件の仲介、賃貸住宅の募集・管理、不動産投資のコンサルなど様々な不動産実務を経験してきました。
ファイナンシャルプランナーの資格も保有し、不動産ばかりでなくお金のこともご相談にのってきました。

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著書
主なテーマはお金ですが、住宅購入のためのヒントにたくさんのページを割いています。よろしければ是非ご一読ください。
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