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「分譲マンションは管理を買え」って言うけれど・・・

相当久しぶりのブログ更新となりました。

本日は気になったニュースがあったので。

前回もそうですが、これまで放置されてきたことに手を付けるような話が
ニュースになるとやはり気になります。

今回は「マンション管理」の話です。

まずはニュース記事を読んでください。


大阪市、分譲マンションの管理状態を調査 築30年以上の400棟

大阪市は分譲マンションの管理状態について初となる調査を始めた。築35年以上の物件を中心とする400棟が対象で、管理組合が機能しているかどうかなどを聞き取る。老朽化した分譲マンションが改修されずに放置されるなどの課題が予想され来年3月までに結果をまとめる。

 大阪市は2004年度に初めて市内の分譲マンションを調査した。調査員が歩いて3172棟あることを確認した。この時のデータを基に12年時点で築35年以上の300棟と築30年以上で管理組合がないとみられる100棟について調べる。市は調査結果を踏まえ、セミナーなどを通じてマンション管理の徹底を呼び掛ける。

[2012/11/14付 日経産業新聞]



この記事はあくまで“大阪市”の話ですが、首都圏はじめマンションが林立する地域では
気にすべき話題です。

築年が古いマンションがすべてそうではありませんが、まだ「管理組合」という組織が
未熟だった、あるいは根本的に「管理組合の組成」が未熟だった頃に建ったマンションでは
マンション管理そのものの価値がよくわからなかった時代の物件が多い
のも事実です。

そうした物件には「管理組合」がなく、適正にマンションの価値が維持されていないことが
考えられます



記事では、この点を憂いており、「セミナーを通じてマンション管理の徹底を呼びかける」
といっています。


そういった築年の古いマンションでは、所有者も高齢になり(売買によって所有者の一部は
若い方もいるでしょうが)、管理組合をいまさら組成すること自体が面倒になっている物件も
間違いなくあるはずです。



そこで、今回のブログの本題です。

ここ最近は以前にも増して、「リニューアル物件(中古物件をリフォームした物件)」の
売り出し事例が増えています。

築年は古いものの、駅近の物件をフルリフォームしたことで中身は新しくし、かつ価格は
手頃な価格になっていますから、一定の人気があるのも頷けます。

それ自体は問題なく、返ってよい話だとも思っています。
(中古物件の有効活用は必要なことです。)


問題とすべき点は、冒頭から話題とした「管理組合」と「マンション管理」です。


立地の良い物件を安く手に入れられることはいいのですが、もし、築30年を超える物件を
購入して、しばらくたったとき(築45年ぐらいから)、本来なら建て替えなど、大きな
マンションにかかわる話が出てこなければなりません



しかし、「管理組合」がない、あるいは管理組合があっても形骸化して機能していない
ということになると、こうした重大な話が出てきません



建物も「人工物」ですから、何もしなければいつかは朽ち果ててしまいます

実は最も重要なのは、普段の建物維持のための管理なのですが、これができていないと
突然、建物が崩壊することがあっても不思議ではありません。


そういった意味でタイトルにあるように「マンションは管理を買え」と言われています。


ところが、記事を見る限り、大阪市という範囲だけでも約12.6%(400÷3172)もの
マンションで管理が不安ということです。


これを首都圏に置き換えると驚くような数のマンションが

マンション管理危機

にあると言えるのではないでしょうか。


それに昨今売買が盛んな「リフォームマンション」。


どうか、少々築年の古いマンションの購入を検討されている方は、一歩踏み込んで

マンション管理がどのように行われているのか

を確認してから購入に踏み切ってほしい
と思うばかりです。


疑問があるときは、仲介業者を始め、様々な専門家に聞いてから判断してください。

住宅購入は大きな買い物ですから。



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こんな時代だから“不測の事態”に備えた住宅選び

これからお話しする考え方は、これまでもこのブログでは、
「独身女性と住宅購入」「子育てと住宅選び」などのところで
度々登場してきた考え方です。

今のように経済が不安定な時代では、雇用そのものも安定せず、
企業の倒産リストラによる解雇という“不測の事態”が発生することは
十分に考えられます。

収入が途絶える、あるいは激減すると住宅ローンの支払いが困難になり、
自宅を任意売却で処分、あるいは最悪、自己破産して競売によって処分
ということも起こり得るのです。

従って、現在のような経済状況下では、長期に亘る住宅ローンの返済には
どうしても不安が付きまといます

高額な長期の住宅ローンを組むことを悩んでいる方は多いのではないでしょうか。


また、転職転勤家族の介護などの理由で、購入した自宅に住み続ける
ことができない
という“不測の事態”も考えられます。

自宅を離れることで、新たな居住先の家賃と自宅の住宅ローンの2重の
住居費の発生が家計に与える打撃は計り知れません


単純に自宅を売却して、返済を終わらせることができればいいのですが、
売却しても住宅ローンの残債が残るということもしばしば起こります。
特に、自宅購入後、売却までの期間が短い場合は、ローンの残債も多く、
「家は売ったのに支払いだけが残る」というケースも起こり得ます

そこで、「不測の『収入減』や『移転』についても対処できるような住宅選びをしましょう
というのが今回のお話です。

結論から言ってしまえば、
「人に貸して住宅ローンや税金などの維持費が払える住宅を選ぶ」
というのがポイントです。

「そんな物件があるのか」と言われてしまうかもしれませんが、
きちんと条件を揃えれば、そういった物件が存在します。

単純に考えると、
「住宅ローンと維持費の合計支払額より借りた場合の賃料の方が高い」
物件を選ぶということになります。

例えば、あるマンションを購入し、住宅ローンの支払いが100,000円/月、
管理費と修繕積立金が25,000円/月、固定資産税等が120,000円/年
という支払いだとします。
月ベースで考えると、毎月135,000円の支払いです。
(固定資産税等120,000円÷12か月=10,000円/月)

この支払額より、高い家賃で貸せるなら、万一“不測の事態”が起きても
人に貸すことで、支払いを維持していけるようになります


ただし、人に貸すことで発生する「不動産会社への管理費等」があります
ので、例でいえば、135,000円+αで貸せるというのが厳密に言えば正解です。

逆に、この135,000円という金額より低い金額でしか貸せない物件だと
その差額が自己負担となります。
返済と維持費の全額カバーできないとしても、自己負担額が数千円程度
であれば、売却して大きな損失が発生したり、何もないのにローンの支払い
だけが残るよりは相当マシです。


この考え方は、収益還元による「資産価値」という点に重点を置いています。

例えば、一口に3,000万円の物件といっても、東京でも、博多でも、札幌でも
どこにでも3,000万円の物件はあります。
もちろん、広さや築年、間取り、駅からの距離などは異なってくるでしょう。

しかし、購入にあたって3,000万円を支払うというのは同じです。
つまり、購入時の価値は同じということです。

ところが、地域が異なると賃貸住宅の家賃の相場が異なり、
その住宅が生み出すであろう家賃としての価値は違ってくる
のです。


例えば、あえてわかりやすくするために狭い範囲で比較すると、
A物件 横浜市中区のJR根岸線「関内」駅徒歩7分、
2000年築、3LDK、61㎡、3080万円
B物件 横浜市都筑区の横浜市営地下鉄「仲町台」駅徒歩13分、
    2000年築、3LDK、75㎡、3070万円
という物件がありました。

このA物件とB物件は、築年、部屋数、価格は概ね近似値です。
違うのは、立地(駅と駅からの距離)、広さという点です。

ここでA物件とB物件の賃貸住宅としての周辺相場を調べると、
A物件が170,000円/月前後
B物件が120,000円/月前後
となっていました。

売買物件として見たときの価格はほぼ同じなのに、賃貸物件として
見た場合の賃料には50,000円もの開きが出ているのです。

同じ横浜市の物件なので、購入者が同じなら住宅ローンの条件は
どちらも同じ条件で借りられるはずなので、返済額はどちらの物件を
購入しても同じになると思われます。

管理費や修繕積立金、固定資産税といった維持費もA、B物件では
異なりますが、A物件の方が立地はいい分だけ、維持費の単価が
高くてもその分、面積が小さいため維持費総額では、ほぼ同じに
なると考えていいかと思います。
(横浜と札幌のように全く地域が異なると個別の比較が必要ですが。)

ということは、やはりこの貸した時の家賃としての差は、埋めることの
できない「資産価値」の差ということになります。

誤解を招くといけないので、あえて書いておきますが、
何がなんでも立地のいいところがいい、中心地の方がいい、という訳ではありません。

あくまでも、不測の事態”が起こったときを考慮すると
こうした「賃貸物件」としての側面も見ておく必要があるのではないか
という一つの考え方です。

もし、まだ「ここがいい」というように物件の立地が決まっていない
ようであるなら、こうした考え方も取り入れて物件選びをしてみるのはどうでしょうか。



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購入するならマンションか、一戸建てか

私も住宅を購入するときには、「マンションか、一戸建てか」
については悩みました。

最終的にはマンションを選んだのですが、どちらも一長一短が
ありますので、本当に悩ましいところです。

単純に考えると、同じ地域(例えば同じ住所地)なら

土地を単独で購入する分価格は一戸建ての方が高くなります



購入希望の地域が限定されるなら、予算によってマンションか、
一戸建てか、は決まってしまいます。

しかし、

・地域はそれほど厳密に決めていない
・予算的には一戸建ても手が届く


という場合は悩みものです。


今回は、マンションと一戸建てを比較してみたいと思います。

そこでまず<表>をご覧ください。
マンションと一戸建てのメリットとデメリットを比較してみました。

マンションと一戸建ての比較


この比較表から見えてくることは・・・

マンションでは、一戸建てに比べて

・立地が優れることが多い
・セキュリティ面で優れることが多い
・建物構造が堅固なものを安価で購入できる
・建物の維持が計画的に行われる
・維持費は規模のメリットがあり、割安になる
・税金面でも土地の権利が小さい分安くなる


逆に、一戸建ては、マンションに比べて

・改修、変更、修繕や建替えの自由度が高い
・費用の支払い(支出)の調整を自分の都合で行える
・駐車場や駐輪場があれば別途費用はかからない
・最終的に土地が残るため、将来の土地活用が可能


となり、マンションより一戸建ての方が所有者自身の自由度が高くなります


こうした特徴から・・・

<マンション派>
・予算に限りがあり、利便性を求めるならマンション
・同じく予算に限りがあり、耐震性を求めるならマンション


<一戸建て派>
・建物や土地の利用に自由を求めるなら一戸建て
・将来の土地活用を考えるなら一戸建て


のように、自分の考え方を反映させて選ぶことがポイントになります。

この他にも融資の面からもマンション、一戸建ての差が出てくる
こともあります。

各々のメリットとデメリットを比較して自分にあった方を優先的に
検討することをお勧めします
(人生最大の買い物ですから、後悔のないように。)



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そもそも家を買うべきか買わないべきか

不動産は大きな買い物ですから、この悩みはたくさんの方が
悩んでいるかと思います。

それでも最終的な決定は自分で下さなければなりません。

2010年の秋に出版させていただいた私の本にもこのことは取り上げて
少し詳しく判断の基準のようなヒントを書かせていただきました。


本に書いた内容を少し簡略化してここで考え方をご紹介します。
あくまでも私見なので、意見が異なる方もいらっしゃると思いますが。
参考までに読んでみてください。


○家を買う買わないは、自分の将来から逆算する

統計からみるとすでに日本の持ち家率は60%を超え、特に50歳以上の
持ち家率は80%を超えています。(※50歳以上は勤労者世帯)

そう考えると、今住宅を買うか買わないか悩んでいる20代~40代の方の
親はすでに家を持っており、将来、その自宅を受け継ぐ人が多いことも
容易に想像できます。

そこで、一つ目の判断基準は、

「将来自分の実家を引く継ぐかどうか」

です。


不動産は一度購入すると簡単には売却できません。
ローンを組んで購入すれば、売却時点でローン残高より高く
売却できなければ、家は売ったのにローンは払い続ける
という不遇な状態になりかねません。

ですから、住宅は無理してまで買う必要はないと思っています。

そこで、将来、実家に戻るという予定がある方はなおさら
住宅を無理して購入する必要はないと考えています。


次に、購入したいと考えている方で、

実家が持ち家ではない、
実家は持ち家だが、戻るつもりはない


という方はどうでしょうか。

二つ目の判断基準は、

「資金的に無理がないかどうか」

です。

非常に当たり前の話のようですが、実際に購入した後
ローンなどの支払いに困って相談に来られる方もいるのです。

そうした方々は、

不動産屋さんに家が買えると言われて資金的にぎりぎりで買った
会社が倒産、リストラ等にあって収入が途絶えて支払いが難しい

など

元々の資金計画が甘かったり、不測の事態へ耐え得る余力がない等
購入当初に甘く考えてしまった方が困ってしまうようです。

そこで常々私が思っているのは、

「住宅は無理して買うものではない」

ということです。

本当に将来に亘って持ち家を持つ必要があるのか、
購入にあたって資金的に無理をしていないか

この2点だけはきちんと考えて購入判断をしてほしいと思っています。

次回は資金計画の考え方についてお話しします。



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プロフィール

akitsu

Author:akitsu
不動産コンサルタントの秋津智幸です。
これまで新築マンションや一戸建て、中古物件の仲介、賃貸住宅の募集・管理、不動産投資のコンサルなど様々な不動産実務を経験してきました。
ファイナンシャルプランナーの資格も保有し、不動産ばかりでなくお金のこともご相談にのってきました。

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著書
主なテーマはお金ですが、住宅購入のためのヒントにたくさんのページを割いています。よろしければ是非ご一読ください。
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