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借地権付き物件ってどうなの?③ ~おまけの話

これまで借地権付き物件の「権利の話」と「注意点の話」をしました。

今回は最後に、借地権付き物件のちょっといい話と嫌な話を一つずつ。


まずはあったらおいしいお話です。

借地権付き物件を購入し、後に底地権を購入できることがあります
ケースとしては少ないかもしれませんが、意外とこうした話を耳にします。

底地権を持っている土地所有者が亡くなるなどして相続が発生し、
相続した方が相続税の資金調達や管理が面倒などの理由で底地権を手放す
といった場合です。

底地権売買という言葉ありますので、実際に世の中では底地権だけでも
売買は行われています


底地権は、土地の所有する権利は持つものの、利用権が制限されているため
持っていても面倒だと考える方も少なくありません。

そこで、底地権を売るという話が出てきた場合、全く土地の権利に
関係ない人に底地権を売るよりも、借地権を持っている人に売った方が
高く権利が売れる
ので、最初に借地権者に「底地を買いませんか」という
話が来やすい
のです。

借地権者が「底地権」を購入できれば、土地の権利が“完全所有権”に
化けることになります


この話がおいしいのは、
借地権付きで安く購入したあと、比較的安く底地権を購入することができ、
2段階で分割して、所有権物件を購入したのと同じになることと、

底地権自体がそれだけでは価値が低いため、比較的安価で底地権が
購入できる可能性があること
です。

もっとも、こうした話は可能性の話で、すべての借地権付き物件に
当てはまる訳ではありませんし、底地権購入の提示金額が高いこともあります。

しかし、実際にこうした話は耳にすることがあるので、全くない話でもありません。


次に、嫌な話を。

借地権付き物件を購入して、同じく底地権者が相続などで変わり、
その人が建物の建て替えを拒むことがあるという話です。

借地権付き物件を購入する場合には、将来の建物の建て替えを見据えて
売買契約書や覚書などできちんと文書化しておく必要がありますが、
文書化がなされていなかった場合は問題となる可能性が高くなります


また、文書があっても引き継いだ底地権者が拒んだり、法外な金銭を
要求してくることがあります

(一般的にも、建物建て替え時には底地権者に対して承諾料や協力金
名目でいくらかの金銭を支払うのが慣例ですが。)


3回に亘って長々と借地権付き物件について、お話ししましたが、
このように借地権付き物件には、その権利の特性から、様々な注意点が存在します。

もし、借地権付き物件、特に一戸建てを検討されている、あるいは、
価格的には安いので、検討しようと思っている方がいらしたら、
是非、もう一度ここに挙げたぐらいの注意点は検証してください



もし、検討中で不安があったら、お気軽にご相談ください。
↓↓↓
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(ご相談は有料になりますが、相談専門なので営業等はございません。)




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借地権付き物件ってどうなの?② ~注意点の話

さて、今回は、本題に入りましょう。

まずは、借地権付き物件のメリットとデメリットについてです。

メリットは…
・土地に関する税金(固定資産税・都市計画税)が発生しない
・価格が安く、購入しやすい


借地権付き物件の場合、土地の所有権を持たないため、毎年所有者に
かかる税金(固定資産税・都市計画税)が発生しません


また、借地権は権利として完全ではないため、所有権物件に比べると
安く物件が手に入ります



デメリットは…
・借地料が発生する
・建物建て替え等で底地権者(土地所有者)の許可が必要になることがある
・更新や建物建て替え時などに更新料や承諾料等の一時費用が発生する
・購入時の融資が受けにくい


借地ですから、契約書に定める毎月または毎年その「地代」が発生します。
古い借地権ほど昔の地代のままのことが多く、意外なほど安い地代の
ものもありますが、一般的にはそれ相応の地代が発生します。

また、底地権者がいるため、契約更新時に更新料が発生することもあり、
建て替えなど大規模な建物の変更や転貸などのときは、まず、底地権者の
許可が必要になり、その許可に対して承諾料等が発生
します。

視点は変わりますが、借地権付き物件を、融資を利用して購入する場合、
土地の権利は所有権と比べて担保力が弱いことから融資が受けられない、
あるいは融資額が非常に低いという弱点
があります。


また、借地権付き物件を検討する場合、次の点に注意が必要です。

1 借地権の種類は何か
  先に賃借権(債権)と地上権(物権)という話はしましたが、
  契約の違いによっても借地権の大きく2種類があります。
  ・普通借地契約
  ・定期借地契約


  さらに、一般と事業に分けられるのですが、ここでは“一般”に限ります。
  普通借地契約と定期借地契約の大きな違いは「更新の有無」です。

  普通借地契約では、当初の借地期間は30年以上(30未満の期間は無効)となり、
  次の更新でも20年以上(20年未満の期間は無効)、さらに次の更新以降でも10年以上
  (10年未満の期間は無効)と定められ、半永久的に借地が可能です

  しかし、(一般)定期借地契約では、50年以上の借地期間を定めることで
  その借地期間の終了を迎えた時点で、更新せず、土地を更地に戻して
  土地所有者に土地を返す
ことになります。
  そのため、定期借地契約の場合は、残存借地期間を確認する必要があり、
  建物の寿命(建て替え)と存続期間の調整など別途注意が必要となります。

2 借地権の範囲はどこまでか
  非常に少ないケースですが、建物の建つ土地とは別に建物への進入路
  に関する「通行料」が発生するようなものがあります。
  購入後、普通に使用する物件前面の道路を利用するのに、費用が発生
  するというものです。借地権付き物件の「借地」がどこまでなのか、
  これをきちんと確認しておく必要があるのは、こうした別途契約があることが
  あるためです。

3 借地期間はいつまでか
  借地期間は、前述のようにその契約形態によって、存続期間が変わりますが、
  いずれの場合(普通or定期)でも
  借地契約の残存期間がいつまでなのか」は必ず確認が必要です。
  
  借地期間は更新できる場合でも、更新料(更新承諾料)などの費用が
  一時的に発生するからです。ときに意外と高額な場合があります。
  一般定期借地の場合は、更地に戻す必要が出てくるため、そこに滞在
  できなくなるばかりでなく、建物の取り壊し費用なども発生してきます。
  

4 借地料はいくらか
  借地料は、毎月、毎年、半年毎などその契約によって、支払方法がことなりますが、
必ず発生します。(借地料が発生していないと、使用貸借契約など違う契約となり、
それはそれで建物所有では問題となることがあります。)

  毎月(年)の費用のことなので、ここはきちんと確認が必要です。
  さらに、更新が近い場合は、新借地料や更新料についても注意が必要にあります。

5 建物の建て替えは可能か
  基本的に借地権は長い期間借地が可能です。
  しかし、建物は  その期間ずっともつわけではありません。
  従って、いつかは建て替えとなりますが、この建て替えがダメでは長い期間借地
  できても意味がありません
  
  そこで、重要なのが、建て替えが可能かどうかです。
  できれば、借地権付き物件の売買の際、契約書か、覚書のような書面で
  きちんと建て替えの可否を明記して取引したいものです。


今回は、借地権付き物件のメリットとデメリット、注意点をお話ししました。
借地権付き物件を検討する場合、このぐらいは知っておきたいものです。


次回は、借地権付き物件のおまけのお話をします。



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借地権付き物件ってどうなの?① ~権利の話

一戸建ての購入を考えている方が物件を検索していると、
“借地権付き”住宅という物件を目にすることがあるかと思います。

今回から3回、この“借地権付き”物件についてお話します。


今回は、まず権利関係についてお話すると、土地に関する権利が“借地権”で、
建物に関しては“所有権”という物件を“借地権付き物件”と言います



そもそも“借地権”って何?という話もしておきましょう。

土地の権利で売買の対象となる代表は言わずと知れた“所有権”です。
“所有権”では、そのものを持っている(所有する)という権利
そのものを利用する権利(使用権)両方を持っていることになります。

しかし、その土地を所有している方が誰かにその土地を貸し出すと、
その時点で土地の権利は、「底地権(持っている権利)」
「借地権(利用する権利)」に2分されます。

簡単な図で説明すると、土地の権利が2階建てになり、下が底地権
上が借地権
になります。

借地と底地


この段階で、土地の所有者は土地の所有権は持っていますが、土地の利用権
(=借地権)は借主に貸しているので、土地を所有しているだけという底地権
を持つ者(底地権者)となります。

借地権をさらに別の分類すると、「賃借権による借地権(債権)」
「地上権による借地権(物権)」に分けることができます。

「地上権=物権」は非常に強い権利なので、借地であっても、土地の所有者
の許可なく、売買、転貸、建て替えなどが自由に行え、強い権利であるが故、
担保としての価値も格段にアップ
します。

しかし、それだけ強い“地上権”を設定して借地するという土地所有者は
稀なので、一般的に借地権といえば賃借権に基づく権利と考えていいでしょう。


そこで、ここからは賃借権に基づく借地権を前提としてお話します。

借りた土地に自分で建物を建てた場合、建物に関する権利は所有権ですから、
建物を売買することは建物所有者の自由です。

しかし、土地の権利なしで建物だけを売るということはできません
(身内に建物だけ売るといった特殊なケースを除けば、現実的に土地の
権利なしで建物だけ売買されることはありません。)

土地の利用に関する権利(=借地権)も一緒に付属させて売らないと
買った人が建物を維持(土地の上に建った状態を維持)することができないからです。


建物だけを買っても、何らかの土地に関する権利がなければ、土地の所有者
から建物を撤去してくれと言われたら、何の抵抗もできず、建物を取り
壊さなければならなくなります。

そこで、借地権の土地にある建物を売買する場合、借地権を持っている人
(土地の借主)が土地の所有者(底地権者)に許可を得て、建物と一緒に
「借地権」も売買する
ことになります。

ときには、土地の所有者(=底地権者)が借地権の売買を嫌がることが
ありますが、この場合、土地に関する権利が付随しませんから、通常、
その建物は売り物として成立しません。


次回は、借地権付き物件のメリットとデメリット、そして注意点のお話をします。




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プロフィール

akitsu

Author:akitsu
不動産コンサルタントの秋津智幸です。
これまで新築マンションや一戸建て、中古物件の仲介、賃貸住宅の募集・管理、不動産投資のコンサルなど様々な不動産実務を経験してきました。
ファイナンシャルプランナーの資格も保有し、不動産ばかりでなくお金のこともご相談にのってきました。

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主なテーマはお金ですが、住宅購入のためのヒントにたくさんのページを割いています。よろしければ是非ご一読ください。
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