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中古マンションの売り出し価格と実際の取引価格

このブログを読まれている方にとって、中古マンション価格については
高いのか、安いのか、いつ買うと安く買えるのかなどなど
疑問に思っていることも多いのではないでしょうか。

これまで中古マンションの売り出し価格と実際の取引価格(値引き後?)
が実際どの程度差が開いているのかということは感覚的に
「長く市場に出ている物件ほど指値(安く)ができるのでは?」
と感じているものの、数字で見ることはできませんでした。

ここで本題ですが、この「売り出し価格と実際の取引価格とのかい離
について東京カンテイという調査会社が恐らく初めて数値化して
公表したので、そのお話です。

完全なデータは東京カンテイの有料会員にならないと見ることは
出来ないのですが、「不動産ジャパン」という財団法人不動産流通近代化センター
が運営するサイトで概要が公表されています。

公表されている概要はこちら
↓↓↓
不動産ジャパンのトピックスページへ

それをわかりやすく書いている記事が「住宅新報web」にありました
ので、そちらの記事もご紹介しておきます。


売り出し価格と取引価格の「かい離」数値化 東京カンテイ、中古マンションで 

出所:住宅新報web  [2011年10月27日 14時42分 配信]

 東京カンテイ(東京都品川区)はこのほど、中古マンションの売り出し価格とその物件の成約価格との差を表す「価格かい離率」(減価率)を算出し、分析結果を発表した。成約までの期間と売り出し価格、成約価格との関連は感覚的に理解されている部分が大きく、数字上のデータとしてまとめた例は初と見られる。
 首都圏における価格かい離率を売却期間ごとに見ると、成約までの期間が長いほど価格かい離率が拡大、つまり値下げせざるを得ない状況がうかがえる。専属を含む専任媒介契約の売却期限である、3カ月以内の価格かい離率は平均-5.1%。ただし、1カ月以内は-3.8%、2カ月以内は-6.7%、3カ月以内は-8.9%というように1カ月ごとの差が大きい。例えば2000万円の物件であれば、1カ月以内だと約75万である値下げ幅が、3カ月以内に延びると約178万円となる計算だ。
 また、成約までの期間が1カ月以内の事例が全体に占める割合は約48%で、約半数に上ることも分かった。更に、媒介契約の2回目の売却期限である6カ月以内になると、価格かい離率は-14.3%に拡大するものの約89%の物件が成約している。このことから、相場観に基づく妥当な価格設定が売り出しの段階で行われていると言えそうだ。
(http://www.kantei.ne.jp/)




この記事を読むと大体おわかりかと思いますが、これまで漠然と
考えていたものが数字によっていくつかはっきり見えます。

それを箇条書きにすると・・・
・長い期間売り出しになっている物件ほど値引きの可能性が高い
・同じく値引き率も高い
・売り出しから1か月以内に約半数の物件が売れている
・売り出しから6か月以内では値引きはあるものの約89%が売れている
・1か月以内にほぼ半数が売れていることから、売り出し価格は市場から見て妥当

ということが見えてきました。

これまでも条件の良い物件はほとんど値引きもなくアッという間に売れている
ということは事実としてありましたから、数字で見ても納得な気がします。

しかし、裏を返すと、売り出しから1か月を超えた約半数の物件は
結構値引きが期待できる
ということです。

もちろん、しばらく売れない状態では売主も困るので、
公表価格自体を下げて売りはじめますから、長く売り出しされているから
その価格からさらに下がるということは言えませんが、
価格変更なく、長期に亘って売り出されている物件は価格交渉の価値があるようです。


また、これらのデータは中古マンションに限っての数字ですが、
恐らく一戸建てでも同じような傾向はあると思います。

これから中古物件を探す方は、是非ご参考に。

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中古マンション相場のちょっと踏み込んだ話

本日は意外とわかっているようでわからない
「中古マンション価格相場」の話
をします。

これまでも“相場”の話をしてきましたが、マンションには一戸建てと
異なってマンション個体(マンション毎)の相場があるというお話です。

地域ごとに相場があるのは、これまでお話した通りです。

大きな価格レンジでは大体地域ごとの相場観があって、物件価格は
その相場範囲内にあります。

中古一戸建ての場合は、ほぼ同じ住所の物件が同時期に売りに出る
こと自体が非常に珍しいことです。
仮に、隣同士で売りに出たとしても、間取りや築年、グレード、面積
などが異なるため、比較が難しく、価格としてはかなりばらつきが出ます。
(一戸建ての場合は、その物件が世界に1つしかない)

しかし、マンションの場合は同じ住所でほぼ同グレードですから、
同じマンションであれば、2階の物件と3階の物件では多少間取りや面積が
異なっても、単価ベースでは近似値になります


さて、ここまでお話してから本題です。


○マンション毎に相場がある

結論からお話しすると、
近隣にマンションが何棟もある地域では、マンション毎に相場が出来ている
ということです。

例えば、同じ町内で同じ丁目(○○市(区)△△△町□□□1丁目)内に
いくつかマンションがあるとしましょう。

このとき、一般的な周辺相場で見れば、ほぼ同築年のマンションなら
マンション単価(※1)が相場である幅の中にあります。

※1 マンション単価とは、売値を専有面積(坪単位)で割った金額です。

具体的に私が見ている定点観測地点のマンション群の例を見ますと、
平成15年築のマンションが半径200m以内に4棟ありますが、

ここ1年では、
Aマンションはマンション単価@210万円~@215万円
Bマンションはマンション単価@240万円~@250万円
Cマンションはマンション単価@260万円~@275万円
Dマンションはマンション単価@230万円~@245万円

という感じで成約しています。


それぞれの物件はグレード感や微妙な立地の差があるのは事実ですが、
生活利便性(買い物や学校、病院等の生活施設など)はほぼ変わりません

これを一般的な相場で見ると、「@240万円前後が相場」となります。

ところが、上記で見たようにマンション毎に相場があって、
単価でみると結構ばらつきがある
のです。

こうしたマンション毎に相場があることが住宅購入を考えている方に
どう役に立つのでしょうか。

例えば、

・予算の限られた方が子供の学区の関係である地域限定で探している
・住みたいと考えている地域はあるが、やはり予算が限られている
・将来売却するときのことも考えて資産価値の高いマンションがほしい
・同じような環境、築年なら、安い物件の方がいい


などというような方なら、あるマンションにピンポイントで狙いを
定めて、そのマンションが売りに出るのを待つことができます


また、ある程度そのマンションの相場観がわかっていれば、
価格交渉(値引き交渉)をする際にも、指値の目安がある程度わかって
いるため、交渉しやすくなります



売りに出ているマンションの間に入っている不動産会社(媒介業者)も
必ずそのマンションの過去の相場を理解しています。

そのため、相場範囲内であれば、交渉が成立しやすくなるのです。

不動産会社は売買が成立しないとお金が入りませんから、
価格が説明できるものなら、売主さんにこれで売りませんか、
と言ってくれる可能性が高くなります。


しかし、ここで問題になるのが、そういった過去のマンションの
相場をどうやって知るか
ということです。

不動産会社の営業担当さんなら、こうした過去の状況を知ることが
できますから、お客様のためを思っている良心的な営業担当なら
教えてくれるでしょう。

ところがすべての営業マンが良心的であるわけではありません。
(悲しいことですが。)

そういう場合には、私のような客観的な立場にある専門の人に
相談するという方法もあります。
(そういう不動産コンサルタント、は結構います。)

今回は、中古マンションについての限られた話でしたが、妙に細かい
話のようでもありますが、知っていても損はないと思います。



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プロフィール

akitsu

Author:akitsu
不動産コンサルタントの秋津智幸です。
これまで新築マンションや一戸建て、中古物件の仲介、賃貸住宅の募集・管理、不動産投資のコンサルなど様々な不動産実務を経験してきました。
ファイナンシャルプランナーの資格も保有し、不動産ばかりでなくお金のこともご相談にのってきました。

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著書
主なテーマはお金ですが、住宅購入のためのヒントにたくさんのページを割いています。よろしければ是非ご一読ください。
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