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現地(物件)の見方① ~周辺と室外編

自宅の購入を進めていくと、当然ながら現地(物件)を
見ることになります。

新築物件の場合はまだ建築中だったり、場合によっては
まだ更地なんてこともありますが。

住宅は大きな買い物ですから、誰も失敗したくはありません。

しかし、初めて購入するとなると、どこを見ていいかわからない
ことがたくさんありますね。

そこで、今回は少し現地(物件)の見方のお話をします。

基本的な話ばかりですが、実際に見る場面になると
期待感から気持ちの高揚もあって、忘れてしまうこともあるので、
もう一度確認するつもりで読んでください。

周辺環境

<駅周辺>

実際に住むことになると生活の重要な拠点となる「最寄駅」
しっかりと駅の周辺を見ましょう。

見るタイミングは、対象となる物件を見た帰りでも、行く前でも結構です。
見るポイントは、
買い物施設(商店街や大型施設)の状況、
飲み屋街などの夜のイメージなども想像して見たいところです


駅周辺は“昼の顔”“夜の顔”が異なることがあるからです。

さらにできれば、対象となる物件のある側の反対側も見ておくとより確かです。


<駅からの距離>

ご存知の通り、不動産広告では「80m1分」という計算方法で
計算した数字で「駅徒歩○分」と掲載されています。
実際に歩いてかかる時間ではないので、注意が必要です。

特に、女性の方の場合、表示されている分数で物件に到着する
ことが難しいので、表示時間に頼らず実際に駅から時間を図って
物件まで歩くことが重要
になります。

また、表示時間は基本的に最短ルートをたどり、駅の入り口まで
の表示でなされていますから、地下鉄などでは駅の改札口までは
さらにもう少し時間がかかるのも注意が必要
です。

ポイントは
○時間を意識しながら、
○気になるものはないか、
○街路灯はあるか

などにも気を付けながら見ていきます。


<物件の周辺>

注意すべき点は、周辺に“嫌悪施設”がないかということ。
“嫌悪施設”の考え方は人それぞれです。

例えば、建物の正面南側に公園があるとしましょう。
この場合、「南側に建物がないので、日当たり良好だ」と考えるか、
「子供の遊ぶ声がうるさいので嫌だ」と考えるかは人によって違います。

そこで、“嫌悪施設”の考え方としては、

1 気になる「騒音」を発するものはないか(我慢できればOK)
2 同じく「臭気(匂い)」を発するものはないか(同上)
3 気になるほどの「人や車の往来」の起因となる施設があるか
4 心理的に嫌な施設(特定の宗教法人等)があるか


など自分にとって生活上我慢できないものかどうかというものです。

実際の物件周辺の見方としては、対象物件を中心として
ワンブロック(半径50mぐらい?)は最低グルッと歩いてみる
感じでいいと思います。


さらに、意外と気が付かないものが、車や人の「抜け道」です。

特に物件の目の前の道路が「抜け道」ということがよくあります。

「抜け道」を確認するには、確かめたい場所にしばらくじっとして
人や車の往来を見てみましょう


これも重要な現地確認です。

お子さんがいらっしゃる方は、特に注意したいところです。


<生活施設>

大雑把な言い方ですが、人それぞれ生活パターンや必要施設が異なる
ので、こうした言い方になってしまいますが、自分が生活するうえで
ポイントになる施設のことです。

例えば、子供のいる世帯では“学校”、単身者なら“コンビニ”など
生活するうえで必ず利用する施設のことです。

こうした施設と対象物件との位置関係はきちんと把握しておきたい
ところです。

特に、学校は“学区”があり、近くに学校があってもその学校に
通学できないこともあります


自分の生活スタイルから頻繁に利用が考えられる施設がどこにあるか
これは最低限調べておきましょう。


建物

<室外>

耳馴れない表現になってしまいましたが、
一戸建てなら、建物外観(外側)、外構(庭、フェンス、駐車場等)
マンションなら、共用部分(エントランス、階段、EV、駐輪場等)
を指しています。

室内は多くの方が、しっかりとご覧になるのですが、
建物の“室外”は意外と見落としている方がいらっしゃいます

建物の外観もしっかり見てほしいところです。
建物に欠陥がある可能性が外観に表れていることがあるからです。

実際の例をお話しすると、以前、お客様と完成済みの新築一戸建てを
見に行ったときの話です。

新築ですから室内は特に問題と思われる点は見受けられなかった
のですが、外観を見ていた時に、1階と2階の間の部分に亀裂が
ありました。
お客様にそのことを指摘して、吹付仕上げの外壁なので、中古なら
経年もあり、多少亀裂が生じていることはありますが、新築でこの
仕上げでは、決して施工がいいとは言えませんでした。

結局、施工が荒いとすると見えない部分はさらに不安があるので、
この物件は見送ることになりました。

この他、中古マンションをお客様と見に行った時にも
同様の事例がありました。

お客様と一緒に対象の物件の中を見ていたのですが、洋室の壁に
亀裂があるのがわかりました。
単純にクロスの破れなら張り替えれば済むので、問題はないのですが、
明らかに壁本体の亀裂でした。

早々に室内を出て共用部を見ていましたが、共用階段の裏側に
一部背筋(コンクリートで隠れているはずの鉄筋)が露出して
錆びているものがあったり、共用廊下の壁に室内同様亀裂が
見つかったのです。

このマンションは施工が悪いのに加え、場合によっては建物全体が
中心に向かって歪んでいる可能性があったため、お客様には
購入はしない方がいいと助言しました。


この他、

一戸建てなら、
○隣地との間に問題はないか
○敷地境界の杭がきちんとあるか
○塀やフェンスにおかしなところはないか

など、後々問題となりそうなところはないかは確認しておきたいところです。

例えば、庭の木や塀が隣地へ越境している、屋根の軒先
が越境しているなど隣地との関係に問題になりそうなことが見えるといったこと。

マンションなら、
○共用部分の使用状況に問題はないか
○外壁や内側共用部に亀裂などの発生はないか

など、目視できるところは確認しておきましょう。

特に、築年の古い物件では注意深く見ておいた方がいいと思います。

例えば、ゴミ置き場や駐輪場が雑然としてひどい場合は
管理に問題があるなど後々困ったことになりかねないので、
注意が必要になります。

このように“室外”の部分にも物件見学の折には注意を払って
見ていただきたいと思っています。

万一、問題があり、売主や自分で修復できるようなものであれば、
修復後の引き渡しや価格の交渉という方法も踏まえて検討が必要です。


ただし、売主や自分ではどうにもならない部分に問題がある場合
(マンションの共用部など)は、購入を控えた方がいい
ことも
あります。

記事が長くなってしまったので、室内の見方については、次回に。



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プロフィール

akitsu

Author:akitsu
不動産コンサルタントの秋津智幸です。
これまで新築マンションや一戸建て、中古物件の仲介、賃貸住宅の募集・管理、不動産投資のコンサルなど様々な不動産実務を経験してきました。
ファイナンシャルプランナーの資格も保有し、不動産ばかりでなくお金のこともご相談にのってきました。

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主なテーマはお金ですが、住宅購入のためのヒントにたくさんのページを割いています。よろしければ是非ご一読ください。
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