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独身の方の住宅購入

独身女性向けの住宅購入のお話は何度か記事として書きましたが、
今回は男女関係なく、独身の方の住宅購入の注意点をお話しして
みようと思います。

これまでお話してきました通り、不動産は人生において最大の買い物です。

簡単に買ったり、売ったりできるものではありません。

一度買ってしまえば、それ以降長期に亘って付き合っていかなければなりません。


一生その家に住むつもりで自宅を購入しても、転職やリストラ、
そもそも会社が倒産してしまうなど自分ではどうしようもないことも
人生では起こるものです。

そこで、万一のときのために
「人に貸すことのできる住宅を購入しよう」
と言ってきました。

もちろん、人に貸せればどこでもいいわけではなく、最低でも
住宅ローンと維持費をほぼ賄える賃料で貸すことのできる住宅

選ぶ方がいいとも言ってきました。

ここまでは、これまでの繰り返しの話です。

さて、独身の方が自宅を購入する場合、何に気を付けなければならないのでしょうか。

生涯独身を貫くつもりの方なら、上記のように最悪「人に貸せる」
住宅を購入しておけば、それである程度は不安を払しょくできます



しかし、普通に結婚や子供がほしいと考える方にとって、
結婚、子供の誕生と養育、定年など人生のイベントを考えると
それぞれのタイミングで必要な住宅の大きさ(部屋の広さ)が異なってしまうのが問題です。


まだ“土地神話”が生きていた時代は、人生それぞれのイベントの段階で
買い替えれば、もとの住宅が高く売れて、その増えた資産価値で必要な
大きさの家に住むことができたのですが、今はもうそんな時代ではありません。


そこで、最初に買う住宅がある意味では、最後の住宅である確率が高く、
「独身だから、小さい住宅でもいい」という発想は危険を孕んでいます。


安易に、面積の小さなワンルームや1DK、1LDKとった住宅を購入すると
将来家族が増えたときに対応できなくなる可能性が高くなります



「人に貸すことができれば問題ないのでは」
と思われるかもしれませんが、それは全く問題がないわけではありません。

住宅ローンはそういくつも組むことができないからです。

住宅ローンは、まっとうに借りるとせいぜい2つが限界です。
しかも、2つ目の住宅ローンは1つ目よりも銀行や条件が制限されてしまいます


さらに住宅ローンを2つ組むには、それなりの要件と収入がなければ
組むことができません。

安易に独身向けの小さな住宅を購入して、住宅ローンを組むことで、
本当に家族で必要な住宅を購入しようとしたときにその住宅ローンが弊害に
なることがあるということです



ここに男性と女性では差が出てきます。

女性の場合、結婚することを前提とすると、結婚相手(夫)の収入を
基準として家族で住む住宅を購入することが大半なので、妻である
女性がワンルームなど別の不動産ローン(住宅ローン)などを組んで
いても、銀行さえ間違わなければ、夫の収入をもとに住宅ローンを
組むことができます。

しかし、男性の場合は逆になるので、自分が他の住宅ローンを組んで
いると新たな住宅ローンが組みにくくなるということになります。


そのため、独身女性と独身男性では、独身時代の住宅購入には
違った考え方が必要になります



独身女性の住宅購入についてはこちら
↓↓↓
「独身女性と住宅購入」(基本的な考え方)

「独身女性と住宅購入②」(年代別物件考察)


では、独身の方が住宅を購入する場合、
どこまで考慮して住宅を購入する必要があるのでしょうか。



○結婚、子供を前提として選ぶ住宅は?

男性でも、女性でも、将来結婚して子供を1人~2人ほしいと
考えているなら、そこを視野に入れて住宅を選びます


さらに、私の持論なので、「人に貸すこと」も念頭に入れます。

そうすると、賃貸住宅として
「家族(ファミリー)向けに人気のある地域」
「汎用性の高い間取り、大きさ(広さ)の住宅」
を選ぶということになります。

もちろん、独身の方にとっては利便性(通勤など)も必要なので、
意外と立地は絞り込まれます



あくまで参考例として挙げると、

東京なら、小田急線「千歳船橋」や「経堂」、東急田園都市線「桜新町」、
東京メトロ千代田線「千駄木」、同南北線「本駒込」等
神奈川なら、東急東横線「日吉」、「綱島」等

といった人気の街が挙げられます。

家族(ファミリー)向け賃貸住宅になると、
生活コスト(物価の高低)や就学利便性(子供の学校)の優先順位が
高くなるため、独身の方の間で人気の「住みたい街」と若干違ってきます

また、物件の間取りは、家族が前提となるので、
2LDKまたは3LDKが主流となります。

専有面積は、「人に貸すこと」を考慮すると、あまり広すぎてもいけません

なかなか借り手が見つからなくなります。

なぜなら、物件が広すぎると、購入するときも物件価格が高くなって
購入が難しくなるのと、貸すとしても賃料の総額が高くなりすぎて
借り手が限定的になってしまうから
です。


そこで、ねらい目は、

55㎡~75㎡ぐらいの3LDK(または2LDK)

ということになります。
(専有面積が55㎡以上というのには別の理由(※1)もあります。)

※1 「住宅借入金等特別控除」いわゆる“住宅取得ローン控除”の
対象となる住宅要件に「登記簿上の床面積50㎡以上」とあり、通常
登記簿面積はパンフレット等売買時の表示面積より小さいため、概ね
55㎡以上を目安にしているからです。ただし、ローン控除を受けたい
場合は、購入に当たって登記簿上の面積を確認する必要があります。



私も独身時代にマンションを購入しましたが、その住宅は約60㎡の
2LDKで、結婚して子供が生まれてもしばらく住んでいました。

今は転職等もあって、その住宅は人に貸していますが、住んでいる方は
ご家族で住んでいらっしゃいます。

私自身、自分が結婚しても住むことができて、人に貸すこともできました。
(立地は今一でしたが、まぁまだ何もわかっていなかった若かりし頃を
考慮すれば、購入した住宅としては合格ラインです。)


独身の方が住宅を購入すること自体、以前よりはハードルが低くなった
とは言え、まだまだ覚悟がいる判断です。

しっかりと将来のことを考えたうえで購入するようにしましょう



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女性向けの住宅ローンのお話し

少し前に独身女性の方が住宅を購入する場合、どういう点に
気を付けた方がいいかを書きましたが、今回はその続きです。

女性向け住宅ローン」のお話をします。

以前は、独身女性の方が住宅ローンを借りようと思っても
思うように借りられなかったのですが、今は全くそういったことはなく、
かえって女性の方が優遇されたローンを借りることができるほどです。


あくまで一般論ですが、男性サラリーマンより女性OLの方が
お金に関してはしっかり返済している実績が見えてきたからでしょうか、
理由は想像が付くようで、はっきりしませんが。


例えば、
計画的にお金を貯めている
余力まで考えて資金を使う
返済に対する姿勢が高い(返済の優先順位が高い)

など女性に多い「コツコツ」「しっかり」がポイントになっています。


今は、女性向け住宅ローンも多く、挙げればきりがありません

ここでは、少しだけ紹介しておきます。

まず、いわゆる「都市銀行」では・・・

りそな銀行 「凛(lin)」

三井住友銀行 「Woman PLUS」

以前は三菱東京UFJ銀行に「ウーマンズリヴ」という女性向けの
住宅ローン商品があったのですが、現在は表立って紹介されていません。
(まだ細々と紹介しているか、すでに終了したかは不明です。)


その他の銀行では・・・

中央三井信託銀行 「エグゼリーナ」

芝信用金庫 「フェリーチェ」

八千代銀行 「プリンセス」

などがあります。

また、各地方銀行では株式会社リラックス・コミュニケーションズ
と提携した「ロング・エスコート」という「女性専用住宅ローン」
があります。

ただし、株式会社リラックスコミュニケーションが提供しているのは、
付帯サービスの部分なので、本体の融資条件は各銀行で若干異なることもあるようです。

「ロング・エスコート」を取り扱っている地方銀行の例
※各銀行名をクリックすると、該当ページが開きます。

横浜銀行
千葉銀行
常陽銀行
武蔵野銀行
群馬銀行
北陸銀行

など。

これらの女性専用と言われる住宅ローン以外でも、通常の住宅ローン
も特に女性だからNGということはありません。

場合によっては、かえって女性専用住宅ローンよりも“使える”ローン
もあります


私もこれまで30代~40代の女性の方に住宅を購入していただいた
ことも多々ありますが、特にローンが出なくて困ったことはありません。

ただ、今言われている「女性専用住宅ローン」には何かと
“特典”が付いているので、利用できる方はそういったローンを
活用するのは上手な「借り方」の一つだと
思います。


まとめてみると、女性向け住宅ローンの特徴は・・・

・専有面積の下限が小さい
・女性独自の疾病に対する保障が付帯する
・繰り上げ返済手数料が無料または格安
・一般の住宅ローンよりも金利が優遇される
・出産後の金利優遇や元金据え置き
・各種生活関連の付帯サービスが付く


といったことが挙げられます。

どういったサービスが採用されているかは各銀行によって異なりますが、
通常の住宅ローンには付帯しないものが付いていますから、
女性の方は検討してみる価値は十分あると思います。


最後に、女性の方の傾向として、ローンなどの返済に関しては

「早めに返済してしまいたい」

というものがあります。

住宅ローンも有利に借りて、早く返すことができれば、
それに越したことはありません。

以前、繰り上げ返済について書いた記事がありますので、
よろしければそちらも参考に見てください。
↓↓↓
「繰上返済の効果とタイミング」




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独身女性と住宅購入② ~物件選びのヒント

以前、「独身女性と住宅購入」についてこのブログで記事を
書きましたが、思った以上にアクセスがあるので、
悩まれている方が多いとあらためて思いました。

そこで、今回はその続きといった感じで書こうと思います。
(今回は、ちょっと長い記事になります。)

前回の記事をまとめると…

「今の考えと将来の自分を考えて慎重に物件を選びましょう」
さらに
「もし、独身女性の方が住宅を購入するなら、将来人に貸せる物件を
選ぶことで将来重荷になる可能性を少しでも減らせる」


ということでした。

前回のブログはこちら⇒ 「独身女性と住宅購入」



では、「具体的にどういった物件を購入すればいいのか
ということですが、

その前に、
どういう人がどういう物件を購入しているのか
ということが気になりませんか。

他人がどうなのかは非常に気になるところですし、
自分が購入するにしても参考にしたいというのは私も含めて皆さん
気になるところでしょう。

そこで、私の扱った(最終的には扱えなったものもありますが。)方の
事例を年代別に挙げてみます。


<事例①> 20代 独身女性の方の事例

その方は、最終的には物件購入に至れなかったのですが、
原因は年収が高くなく、住宅ローンが組めないことでした。

当時はまだ今のように“独身女性”向けの住宅ローンの商品が
少なく、条件も厳しかった
ので、ローンが組めず断念しました。
(今なら、住宅ローン商品が拡充されているので、購入できると思います。)

しかし、物件自体はほぼ決まっていました

どうしても20代の女性の場合、一般的には年収が決して高くないため、
預貯金にしても、融資額にしてもそれほど大きくならないというのが
物件選びのネック
になります。

その方は、ご自宅が東急線沿線ということもあって、選んだ物件は
東急目黒線の「武蔵小山」駅から徒歩7分ぐらいの広めのワンルーム物件でした。

このときの物件選びのポイントは…
予算(自己資金、融資額ともに)が限られるため、

1 結婚したときのことも考え、将来人に貸すことを前提とする
2 そのため、立地を最重要視する
3 予算から築年は若干我慢する
4 同じく専有面積も希望よりやや小さくする(但し、住宅ローンの規定内)


というものでした。(上記数字は優先順位)

最終的に選んだ地域は、賃貸でも人気がある地域で、やや築年が古くても
十分高い賃料が取れる地域だったから
です。

いろいろな地域が候補に挙がりましたが、最終的には実家と同じ沿線で
選ぶことが安心材料でした。

その上で、最終的に選んだ地域です。

この地域選定で、物件選びの優先順位第1位と第2位がクリアされました。

その地域から予算に見合う、物件を絞り込みました。

一番難しかったのは、ポイントの4番で、予算範囲内で、住宅ローンの
規定に当てはまる専有面積の物件がなかなか見つからなかった記憶が
強く残っています。

最終的に物件は、築20年、専有面積26㎡、価格は1300万円台という
ものでしたが、冒頭のとおり購入には至りませんでした。


<事例②> 30代 独身女性の方の事例

30代になると20代と比べて、預貯金、年収ともに増えてくるので、
予算からの制約は少し緩み、選べる物件の幅も増えてきます。

その代わり、仕事の責任もあり、勤務先と住宅の関係が重要になってくるようです。

事例の方は、残業も多く、勤務先から近い住宅であることが“必須”
であったため、物件の立地選定に時間がかかりました。

予算が増えるとは言え、やはり制約はあります。

その中で、物件選びのポイントとなったのは…

1 勤務先(赤坂)から近くて、
2 将来人に貸すことができ、周辺相場の家賃よりローン返済の方が安い地域
3 できるだけ広い(専有面積の大きい)物件
4 できれば、可能な限り新しい物件がいい


というものでした。(数字は優先順位)

これは、誰もがいいと思う物件ですから、その分少しですが、
予算オーバーしてしまうことは許容してもらいました


購入した物件は、東京メトロ千代田線「代々木公園」駅から徒歩7分
築8年、専有面積、約33㎡、価格は2200万円台の1DKでした。

苦労したのは、立地選びであることは前述のとおりですが、
なかなか物件が出ず、しばらく待ってもらったことを覚えています。

恐らく、今ではこの立地ではこの金額では購入できないと思われます。

この方は購入して、正解だったと今でも思っています。


<事例③> 40代 独身女性の方の事例

40代の方になると希望の少し条件が変わってきます。

事例の方は、もちろん、結婚も視野にあるものの、
将来、結婚しなかったときに自分が両親と住むことも考えて
物件を選ぶことがポイントになりました。

年収も30代よりさらに増えていましたが、何よりも貯蓄金額が
大きかった
のが印象的です。

そのため、ある程度自己資金を投下して、大きな物件を購入することも
可能でした。

将来、両親と住むことも考えるとどうしても専有面積の大きなもの
最低でも2LDKはないと自分のプライバシーが保てないからです。

もし、御両親がすでに持ち家で、自分は将来そこに住むということが
できるなら、もっと小さな物件で良かったと思いますが、人それぞれ
家庭環境が違いますから、難しいところ
です。

事例の方の物件選びのポイントはまとめると…

1 面積が広いこと(間取りも2LDK以上であること)
2 勤務先とできれば近いこと
3 両親が住んだときのために、買い物が便利であること
4 万一のために、人に貸すことができること


でした。(数字は優先順位)

当時、品川にお勤めだったこともあって、最終的に選んだ物件は
京浜急行線「青物横町」駅徒歩5分、築9年、約70㎡の3LDKでした。
価格は3980万円。

ちなみに、青物横町には23区内では数えるほどしかない
大きなショッピング施設の「イオン」があることがポイントでした。

この方も非常にうまく購入できたと思います。

今ではこの価格では買えないと思いますが、当時でも売主の方が
個人で、住み替えのために売り急いでいたため、価格を交渉して
比較的安く購入できたと思います。

難しい希望が難しいのですが、自己資金がそれなりにあったので、
選ぶことができたサイズの物件です。

~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~

こうして事例を見ると、

人それぞれに希望の条件が異なり、購入できる物件の成約も異なります

しかし、私が担当していることもあって、
「人に貸して住宅ローンは支払える」
という条件は共通しています。

条件を満たすために、地域は様々ですが、選んだ基準は、

・都内の物件であること
・賃料が高い地域で、買った方(ローンを払った)が安い
・中古マンション(できだけ新しいもの)


という点は共通しています。

これを読んだ方のどこまで参考になるかわかりませんが、
以前のブログに書いたことが形(物件の条件)は変わっても
実践できることがご理解いただけたら幸いです。

ただ、やはり“時代=時期”があるため、事例のような物件に
出会えるかは“縁”かもしれません


参考にされる場合は、その辺にご注意ください。



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独身女性と住宅購入

ゴールデンウィーク中に電車で移動しているときに
「37歳独身女性」の「年収」で住宅購入できる!
「こんな時代だから家賃の支払いがもったいない」という
感じで住宅購入を勧める広告を目にしました。

不動産業界の人間である私がいうのも何なんですが、
安易に住宅を購入することを勧めるのはあまりいい気がしません。

もちろん、いつまでも家賃を支払って大切なお金が
自分の「資産」という形で残らないというのももったいないと
思いますし、

それならば、自宅を買って「住宅ローン」という形でお金を
支払うことで、住宅という自分の資産が形成される方がいいと
いうのも頷けます。

そこで、“独身女性”ならではの自宅購入時の注意点を少し
お話してみたいと思います。


自分の将来と相談する

数年前から「女性のための住宅購入」という感じのセミナーが
賑わっており、多くの独身女性の方が住宅を購入しているのも
事実です。

しかし、
「あの人も買ったから…」
「私にも買えそうだから…」と
安易に買うことはお勧めしません

必ず“自分の将来と相談”して決めるべきです


具体的には、

・結婚するつもりはあるか、ないか
・仕事を続けていくかどうか
・出産するつもりがあるか、ないか


こうした将来のことを考慮しておかないと後で
自宅を購入したことが重荷になることがあるからです。


困ってしまう事例をいくつか挙げると、

<例1>
結婚して家族で住むための住宅を購入しようとしたとき、
自分に住宅ローンという負債があるため、ご主人が住宅ローン
を組む時の連帯保証人となれず、希望する住宅ローンが
組めなかった。


<例2>
結婚後、家族の住む新居は購入できたが、ダブルローン
(自分が買った家のローンと新居のローン)を払うだけの
収入の確保が、出産と共に厳しくなった。


<例3>
独身のまま仕事が思うようにならず、収入が厳しくなり、
住宅ローンの支払いが難しくなった。

など、後々の生活に支障が出ることも考えなくてはなりません。


こうしたことが発生しない人生を設計していくつもりである
方は気にしなくてもいいのかもしれませんが、将来は何が
起こるかわからないので、慎重には慎重を期すべきです。


こうした心配を少しでも減らしながら、住宅を購入する方法が
ないこともありません。

それは、“独身女性”の方には是非、

後々購入した住宅を貸すことができるものを選ぶ

ということをお勧めします。


人に貸すことができれば、困った例の1~3を100%では
ないかもしれませんが、ほぼ回避できます


人に貸す場合でも、借りている住宅ローンの返済額
固定資産税や都市計画税の他、管理費などの維持費
家賃で賄える程度の家賃が取れる物件を購入する必要があります。


ここまで考えて購入するなら、将来の生活の変化によって
困ってしまう可能性がぐっと低く抑えることができるようになります。

「家賃がもったいない」
「自分の資産を形成したい」
などの今の気持ちと将来のことを考えてちょっと大変でも
物件選びは慎重に進めましょう。


記事の続きを書きました。

よろしければ、ご覧ください。(2011.6.1)
↓↓↓
「独身女性と住宅購入②」



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プロフィール

akitsu

Author:akitsu
不動産コンサルタントの秋津智幸です。
これまで新築マンションや一戸建て、中古物件の仲介、賃貸住宅の募集・管理、不動産投資のコンサルなど様々な不動産実務を経験してきました。
ファイナンシャルプランナーの資格も保有し、不動産ばかりでなくお金のこともご相談にのってきました。

リンク
著書
主なテーマはお金ですが、住宅購入のためのヒントにたくさんのページを割いています。よろしければ是非ご一読ください。
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