住宅購入を考えている人に読んでほしいブログ

先日、2013年税制改正大綱の中で話が出ている住宅ローン減税の話を書きましたが、少し前回とは変わって案が固まりそうです。

まずは、直近の記事を。

住宅ローン減税、延長拡充へ　給付措置は今夏までに内容提示

住宅新報 1月24日(木)17時42分配信

　自民・公明両党はこのほど、住宅ローン減税の延長などを盛り込んだ2013年度税制改正大綱をまとめた。

　13年末で期限が切れる住宅ローン減税について、14年から17年末まで4年間延長する。また、消費増税の負担軽減を目的に内容も拡充し、14年4月から17年末までの居住開始者については、現行20万円の年間控除限度額を40万円に引き上げる。住民税からの控除上限額も、9.75万円から13.65万円に拡大する。10年の控除期間と控除率1%は現行のまま。なお、消費増税の影響を受けない14年1～3月の居住開始者については、年間控除限度額を20万円のままとした。

　増税負担の軽減策として大きな目玉であった「給付措置」については、「税制措置とあわせた全体の財源を踏まえながら検討を進め、遅くとも今夏までには内容を示す」としている。

この記事の内容と前回の内容比較すると、

〇延長期間が4年（2017年末まで）（←前回案は5年）
〇減税額が年最大で年40万円、10年間で最大400万円（←前回案は年50万円、10年間で最大500万円）
〇住民税からの控除を年最大13.65万円（←前回案では記載なし）
〇給付措置は夏までに内容を示す（←前回案は最大枠まで給付予定）

というように変化しています。


消費税増税を念頭に置いた検討がなされているので、実施時期は消費税増税と同じく2014年4月からということが前提になるようです。

前回の案から比べると、ややインパクトが薄れた部分もありますが、それでも現行の内容よりはぐっと条件がよくなりそうです。


消費税増税を念頭に置くと、悩ましいところもあります。

消費税増税前に購入すべきか、それとも消費税増税後でもこうした有利な住宅ローン減税を利用するか。

ただ、住宅ローン減税には「人の要件」と「物件の要件」があり、両方を満たさないと適用になりません。
当たり前の話ですが、住宅ローン減税の適用にならない「人」または「物件」である場合は、消費税増税の前に住宅を購入した方が費用は安くすむことは確定です。


しかし、住宅は人生で最も大きな買い物の一つであるので、焦って購入することはお勧めしません。

例えば、すでにライフプランとして、子供の学校進学や自身の仕事の状況など、ここ1年ぐらいで住宅を購入しようと思っている方は検討が必要かもしれません。

久しぶりの記事ですが、書かずにはいられない状況になってきました。

※取り急ぎ掲載するので、読みにくいままですが、後日読み易く編集しますので、少々我慢して読んでください。



今、住宅購入を考えている方は、「住宅ローン減税」と「消費税増税」という
２つのトピックスによって悩まれていることでしょう。

まずは、住宅ローン減税の政府（与党）方針を見てください。

住宅ローン減税、５年間延長へ　上限額５０万円に引き上げ
SankeiBiz 1月15日(火)8時15分配信

　政府・与党は１４日、消費税増税による負担増を軽減するため、住宅ローン減税の上限額を５０万円に引き上げ、減税期間を２０１３年末から５年間延長する方向で最終調整に入った。住宅を取得する中低所得者を対象に現金を支給する制度や、自己資金で住宅を購入した場合の減税措置の延長・拡充と併せて、１３年度税制改正大綱に盛り込む。

　住宅ローン減税は、ローン残高の一部を所得税や住民税から差し引いて減額する制度。現行制度はローン残高２０００万円を上限に残高の１％を控除し、最大で年２０万円を減税されるが、この限度額を引き上げる。

　減税期間は当初、財務省が３年程度の延長を検討していた。ただ、駆け込み需要や反動減を防止するには「５年程度の延長は必要だ」（自民党幹部）との考えから、より手厚い対策をとることにした。

　また、納税額が少ない中低所得者は住宅ローン減税の枠を使い切れない可能性もある。このため、使い残した減税枠の範囲内で、消費税率が８％に上がる１４年４月以降に住宅を購入した中低所得者に対して現金を支給する。金額については今後、調整する。
　住宅ローンを組まずに自己資金で住宅を購入した際の所得税の減税措置も、延長・拡充する方向だ。耐久性や耐震性に優れた長期優良住宅を新築した場合、木造・鉄骨造りなら床面積１平方メートル当たり３３００円、鉄筋コンクリート造りなら３６３０円を減額できる制度。１３年末までの期限を延長したうえで、現在５０万円の減税額を倍額の１００万円程度に引き上げる。

　住宅取得の負担軽減措置ではこのほか、住宅や土地の購入時にかかる不動産取得税や、所有権の登記にかかる登録免許税、不動産売買契約書などに添付が必要な印紙税も軽減する。

簡単に言えば、

「現在の住宅ローン減税では、どんなに（年末の）ローン残高があっても、最大で20万円までしか還付しませんが、来年からは最大で50万円まで還付しましょう。」

という案に加えて、

「これまでは住宅ローンの年末のローン残高がたくさんあっても、税金（所得税）を払った金額以上は還付しませんでしたが、来年からはこのローン減税の対象になったら、税金（所得税）を払っている以上にお金を支払いますよ（還付＋給付金）」

さらに、

「この制度を5年間ぐらいは維持しようではないか」

と言っています。

あまり、「建て替え」を除けば一般の方では、難しいですが、「現金で自宅を購入した人も、最大でこれまでの倍（１００万円まで）減税しますよ」

とも言っていますが、ここでは、あくまで「住宅ローンを利用する方」を対象として話していきましょう。



はっきり言ってこれまでの住宅ローン減税の中で、最も手厚いものだと思います。

実現したら、できればこの住宅ローン減税を活用しない手はありません。



そこで、今度は気になるのが、来年2014年4月から実施予定の「消費税増税」です。

税金はできればあまり払いたくありませんから気になるのも当然です。


単純に、理論だけで話をすれば、

「新しい住宅ローン減税が利用できて、消費税増税前の2014年1月～3月の間で購入するのが最も得策だ。」

となるでしょう。


これでは、明らかに駆け込み需要が起こり、返ってこの時期に“高買い”をしてしまいかねません。



そこで、冷静に考えてみましょう。


消費税は、消費税事業者と言われる者（個人事業者や企業など）が徴収して、国や自治体に納めます。

ということは、不動産の売主が不動産業者や一般事業者であれば、不動産も消費税の対象となり、消費税が課税されます。
この場合は、まさに消費税増税の影響を受け、購入者には３％（８％－現行の５％）の増税分の負担が増えてしまいます。

よって、消費税増税の対象となるのは、このような事業者が売主である物件ということになります。


具体的に不動産の実際の取引で、こうした事業者が取り扱っている物件は・・・

１）新築物件
２）中古のうち再販物件（不動産会社などが物件を買い取り、リフォームなどを施して再度販売する物件）
３）中古のうち売主が不動産会社でない売主物件

このうち、３）は、自宅用の住宅ではそれほど多くはありません。（投資用物件では割と見ますが。）

ということは、現実的には、１）新築と２）再販物件（業者によるリフォーム済み物件）の２つに気を付ければ、それ以外は消費税の対象外ということになります。

一戸建てやマンションの中古物件は、上記を除くとほとんどが「個人売主」ですから、消費税はかからないということになります。

結果的に、中古物件を買う方は、売主にさえ気を付ければ、消費税増税の影響は少ないと言えます。

逆に言えば、新築物件など検討している方には消費税増税の影響があるということです。



次に、視点を変えて、お話ししますと、

消費税の対象は、不動産では“建物のみ”が対象となり、“土地”は課税対象ではありません。

従って、建物にかかる部分の金額に対してのみ、消費税が増税されることになります。


一戸建て、マンションともに物件個別に土地と建物の割合は様々ですから、はっきり言えませんが、物件価格そのものの金額に対して３％が増税になる訳ではないことは理解しておく必要があります。


最後に、新築物件はもとより、中古物件でも「諸経費」には消費税がかかってくるため、この諸経費にかかる消費税は確実にＵＰします。

特に、中古物件の場合は、仲介手数料に対してかかる消費税が少し重いかもしれません。

例えば、５，０００万円の中古物件を購入すると、不動産会社に支払う仲介手数料は、「５，０００万円×３％＋６万円（※１）」の合計額に消費税がかかりますから、１５６万円の消費税となり、現行なら７８，０００円が消費税ですが増税になると、１２４，８００円となり、４６，８００円が増加します。

※１　ここではわかりやすくするために簡易的に計算します。

この金額を大きいと思う方もいれば、それほどでもないと考える方もいるかと思いますが、今から増える額であることは間違いありません。


しかし、特に中古物件では諸経費の消費税の増税のために、数千万円もする不動産を焦って決めてしまうのもどうかと思います。


私見としては、消費税増税前に購入した方がいい方というのは、すでに目星を付けた新築物件がある方でしょうか。
（それでも、特にマンションの新築物件の場合は、引き渡し時期をきちんと確認してください。引き渡し時期が２０１４年４月以降だと消費税の８％の対象となります。）


それ以外の方はあまり焦らず、どちらかと言えば、新しい住宅ローン減税を利用したいものです。

相当久しぶりのブログ更新となりました。

本日は気になったニュースがあったので。

前回もそうですが、これまで放置されてきたことに手を付けるような話が
ニュースになるとやはり気になります。

今回は「マンション管理」の話です。

まずはニュース記事を読んでください。

大阪市、分譲マンションの管理状態を調査　築30年以上の400棟

大阪市は分譲マンションの管理状態について初となる調査を始めた。築35年以上の物件を中心とする400棟が対象で、管理組合が機能しているかどうかなどを聞き取る。老朽化した分譲マンションが改修されずに放置されるなどの課題が予想され来年3月までに結果をまとめる。

　大阪市は2004年度に初めて市内の分譲マンションを調査した。調査員が歩いて3172棟あることを確認した。この時のデータを基に12年時点で築35年以上の300棟と築30年以上で管理組合がないとみられる100棟について調べる。市は調査結果を踏まえ、セミナーなどを通じてマンション管理の徹底を呼び掛ける。

[2012/11/14付　日経産業新聞]

この記事はあくまで“大阪市”の話ですが、首都圏はじめマンションが林立する地域では
気にすべき話題です。

築年が古いマンションがすべてそうではありませんが、まだ「管理組合」という組織が
未熟だった、あるいは根本的に「管理組合の組成」が未熟だった頃に建ったマンションでは
マンション管理そのものの価値がよくわからなかった時代の物件が多いのも事実です。

そうした物件には「管理組合」がなく、適正にマンションの価値が維持されていないことが
考えられます。


記事では、この点を憂いており、「セミナーを通じてマンション管理の徹底を呼びかける」
といっています。


そういった築年の古いマンションでは、所有者も高齢になり（売買によって所有者の一部は
若い方もいるでしょうが）、管理組合をいまさら組成すること自体が面倒になっている物件も
間違いなくあるはずです。



そこで、今回のブログの本題です。

ここ最近は以前にも増して、「リニューアル物件（中古物件をリフォームした物件）」の
売り出し事例が増えています。

築年は古いものの、駅近の物件をフルリフォームしたことで中身は新しくし、かつ価格は
手頃な価格になっていますから、一定の人気があるのも頷けます。

それ自体は問題なく、返ってよい話だとも思っています。
（中古物件の有効活用は必要なことです。）


問題とすべき点は、冒頭から話題とした「管理組合」と「マンション管理」です。


立地の良い物件を安く手に入れられることはいいのですが、もし、築30年を超える物件を
購入して、しばらくたったとき（築45年ぐらいから）、本来なら建て替えなど、大きな
マンションにかかわる話が出てこなければなりません。


しかし、「管理組合」がない、あるいは管理組合があっても形骸化して機能していない
ということになると、こうした重大な話が出てきません。


建物も「人工物」ですから、何もしなければいつかは朽ち果ててしまいます。

実は最も重要なのは、普段の建物維持のための管理なのですが、これができていないと
突然、建物が崩壊することがあっても不思議ではありません。


そういった意味でタイトルにあるように「マンションは管理を買え」と言われています。


ところが、記事を見る限り、大阪市という範囲だけでも約12.6％（400÷3172）もの
マンションで管理が不安ということです。


これを首都圏に置き換えると驚くような数のマンションが

「マンション管理危機」

にあると言えるのではないでしょうか。


それに昨今売買が盛んな「リフォームマンション」。


どうか、少々築年の古いマンションの購入を検討されている方は、一歩踏み込んで

「マンション管理がどのように行われているのか」

を確認してから購入に踏み切ってほしいと思うばかりです。


疑問があるときは、仲介業者を始め、様々な専門家に聞いてから判断してください。

住宅購入は大きな買い物ですから。

このブログを読まれている方にとって、中古マンション価格については
高いのか、安いのか、いつ買うと安く買えるのかなどなど
疑問に思っていることも多いのではないでしょうか。

これまで中古マンションの売り出し価格と実際の取引価格（値引き後？）
が実際どの程度差が開いているのかということは感覚的に
「長く市場に出ている物件ほど指値（安く）ができるのでは？」
と感じているものの、数字で見ることはできませんでした。

ここで本題ですが、この「売り出し価格と実際の取引価格とのかい離」
について東京カンテイという調査会社が恐らく初めて数値化して
公表したので、そのお話です。

完全なデータは東京カンテイの有料会員にならないと見ることは
出来ないのですが、「不動産ジャパン」という財団法人不動産流通近代化センター
が運営するサイトで概要が公表されています。

公表されている概要はこちら
↓↓↓
「不動産ジャパンのトピックスページへ」

それをわかりやすく書いている記事が「住宅新報web」にありました
ので、そちらの記事もご紹介しておきます。

売り出し価格と取引価格の「かい離」数値化　東京カンテイ、中古マンションで　

出所：住宅新報web　 [2011年10月27日 14時42分 配信]

　東京カンテイ(東京都品川区)はこのほど、中古マンションの売り出し価格とその物件の成約価格との差を表す「価格かい離率」(減価率)を算出し、分析結果を発表した。成約までの期間と売り出し価格、成約価格との関連は感覚的に理解されている部分が大きく、数字上のデータとしてまとめた例は初と見られる。
　首都圏における価格かい離率を売却期間ごとに見ると、成約までの期間が長いほど価格かい離率が拡大、つまり値下げせざるを得ない状況がうかがえる。専属を含む専任媒介契約の売却期限である、3カ月以内の価格かい離率は平均-5.1%。ただし、1カ月以内は-3.8%、2カ月以内は-6.7%、3カ月以内は-8.9%というように1カ月ごとの差が大きい。例えば2000万円の物件であれば、1カ月以内だと約75万である値下げ幅が、3カ月以内に延びると約178万円となる計算だ。
　また、成約までの期間が1カ月以内の事例が全体に占める割合は約48%で、約半数に上ることも分かった。更に、媒介契約の2回目の売却期限である6カ月以内になると、価格かい離率は-14.3%に拡大するものの約89%の物件が成約している。このことから、相場観に基づく妥当な価格設定が売り出しの段階で行われていると言えそうだ。
(http://www.kantei.ne.jp/)

この記事を読むと大体おわかりかと思いますが、これまで漠然と
考えていたものが数字によっていくつかはっきり見えます。

それを箇条書きにすると・・・
・長い期間売り出しになっている物件ほど値引きの可能性が高い
・同じく値引き率も高い
・売り出しから1か月以内に約半数の物件が売れている
・売り出しから6か月以内では値引きはあるものの約89％が売れている
・1か月以内にほぼ半数が売れていることから、売り出し価格は市場から見て妥当
ということが見えてきました。

これまでも条件の良い物件はほとんど値引きもなくアッという間に売れている
ということは事実としてありましたから、数字で見ても納得な気がします。

しかし、裏を返すと、売り出しから1か月を超えた約半数の物件は
結構値引きが期待できるということです。

もちろん、しばらく売れない状態では売主も困るので、
公表価格自体を下げて売りはじめますから、長く売り出しされているから
その価格からさらに下がるということは言えませんが、
価格変更なく、長期に亘って売り出されている物件は価格交渉の価値があるようです。


また、これらのデータは中古マンションに限っての数字ですが、
恐らく一戸建てでも同じような傾向はあると思います。

これから中古物件を探す方は、是非ご参考に。

一週間ほど前に国税庁が本年度の路線価の調整率を発表しました。
発表の翌日のテレビでの報道を見ていてちょっと疑問を感じていたので、
今回はその話題を少し。

テレビ放送の場合、同じソースでもワイドショーとニュースでは視聴者への
話題の届け方が違っていなければいけないと思っているのですが、
今回はニュースでも同じように報道されていて疑問に思いました。


路線価の調整率の発表を受けて、首都圏では目立って
調整率の高かった千葉県浦安市について、ワイドショーと同じく
ニュースでも、リポーターが住民に対して、

「調整率が0.6なので、4割ほど価値が下がってしまいましたが、
いかがお考えですか。」

といった感じで質問し、

「こんなつもりではなかった。人生設計を見直さないと…」

と答える住民の方。


本当に4割も不動産の価値が下がってしまったのでしょうか。

ここで、もう一度ニュースを見直してみましょう。

被災地の路線価、最大８割下落　震災が影響　国税庁が「調整率」公表

　国税庁は１日、相続税や贈与税の算定基準となる路線価に、東日本大震災の影響を反映させるために算定した「調整率」を発表した。宮城県女川町の一部は地価が８割下落したとする「0.2倍」とされ、対象の被災10県で最大の引き下げ幅。福島第１原発事故の警戒区域などは「評価が困難」として０倍とし、土地にかかる相続税などを免除する。
震災の影響を加味した地価の公的な評価は、９月に国土交通省が公表した基準地価（７月１日時点）に続き２例目。調整率は、地震後に最も下落した時点の地価が、７月発表の路線価（１月１日時点）の何割に当たるかを示したもので、復旧・復興の進捗状況は反映していない。
　対象の６万５千平方キロメートルのうち、一部で下落幅が大きかった主な市町村は▽0.2倍＝女川町▽0.25倍＝宮城県南三陸町など▽0.3倍＝岩手県陸前高田市、仙台市、宮城県石巻市、福島県いわき市など。千葉県浦安市の一部は「液状化のイメージダウンが大きい」として0.6倍とした。
　原発事故に伴い政府が指定した警戒区域、計画的避難区域、旧緊急時避難準備区域では、「土地売買の実例がなく理論的な評価も難しい」（同庁）ことから、調整率を０倍に設定。土地にかかる相続税と贈与税を免除する。
　調整率の対象地域は青森、岩手、宮城、福島、茨城、栃木、千葉各県の全域と、新潟、長野、埼玉各県の一部。
[2011/11/1　日本経済新聞 電子版

この記事をよく読んでいただくとわかりますが、あくまで

「相続税と贈与税」の算定となる路線価の調整率

を発表したに過ぎません。


つまり、発表された調整率は、相続や贈与が発生したときのみ
利用されるもので、一般取引には反映されないのです。

目的は、相続税や贈与税の税金の計算に用い、税金を緩和することだからです。


もちろん、震災の影響で液状化が起こるなど、それまでよりは
取引価格は下がってしまうでしょう。
しかし、4割も価値が下がることはありません。


ここで最も不動産の価値をもっと貶めているのは、本来の目的を曲げて
あたかも価値が下がったかのように報道してしまうことです。

いわば、風評被害を作り出しているのはマスメディアである典型です。


報道を見た人は、これまでよりも4割ぐらい安くても当然と
短絡的に考えてしまう人もいるからです。

今回の報道であれば、最後まできちんと正しく報道する義務があるはずです。

「相続や贈与では、この調整率が反映されるが、一般の取引に
直接反映されるものではないので、間違わないでください」と。

でも、最近のテレビではそんなことはしません。
不幸を演出して、視聴者の関心を引き付けるためだからです。


また、一部の報道では

「銀行の評価が落ちるから、融資が組みにくくなり、その分取引価格が落ちる」

と言っている専門家がいました。

きっと本当に言いたいことのうち、大事なところを編集されて、
隠れてしまったのだろうと思いますが、一部正しくて、一部間違いです。


銀行も専門家ですから、今回発表の調整率の意味はわかっています。

従って、今回の調整率の発表があったから銀行の評価が落ちて、
融資が組みにくくなるというのは間違いです。

あくまで、実際に液状化などの土地の実態がわかったことをもとに
銀行内の地域ごとの評価基準を見直して融資が出にくくなっただけで
今回の調整率とは直接関係はありません。


とにかく、今回の浦安などの一部地域に対する偏った報道には
疑問を抱きました。


それならば、横浜市のある地域でも液状化は起きましたが、今回、
調整率は設定されず、そのため報道もなく、今も普通に取引されています。
（もちろん、多少取引価格は下がっています。）

不動産に関する報道には、その度に多少疑問に感じることがあるのですが、
今回の報道には“悪意”すら感じられたので、ちょっと書いてみました。


最後に、路線価の基本的な知識を一つ。

路線価には相続税路線価と固定資産税路線価の2種類があります。

相続税においては地価公示価格の８割程度を、
固定資産税においては同じく７割程度を
それぞれ目途に評価されていると言われています。